Mehrfamilienhaus NÖ

Bei gegenständlicher Liegenschaft handelt es sich um ein großes Wohnhaus (Mehrfamilienhaus) samt einem im Süden gelegenen Gartengrundstück.
Das Wohnhaus besteht aus einem Kellergeschoß, einem Erdgeschoß, einem ersten Obergeschoß und einem ausgebauten Dachgeschoß.
Im Erdgeschoß wie auch im ersten Obergeschoß sind je zwei Wohneinheiten situiert. Weiters besteht im Erdgeschoß ein PKW-Abstellplatz.
Erdgeschoß:
~ WHG1: bestehend aus einem Windfang, einem Vorraum, einem weiteren Vorraum, zwei Schlafzimmer, einem Badezimmer, einem Kinderzimmer, einem kleinen Büro und einer Küche.
~ WHG3 – Wohnung des Verpflichteten: gegenständliche WHG3 ist über eine Wendeltreppe mit den Wohnbereichen im ersten Obergeschoß verbunden. Der Bereich gegenständlicher Wohneinheit im Erdgeschoß besteht aus zwei Schlafzimmer, einem kleinen Abstellzimmer und einem Badezimmer.
Erstes Obergeschoß:
~ WHG3 – Wohnung des Verpflichteten: bestehend aus einem Wohnraum, einem Vorraum, einer Küche, einem Zimmer und einem Badezimmer sowie einem nach Osten und einem nach Westen orientiertem Balkon.
~ WHG2: ist im Norden des Wohnhauses situiert und besteht aus einem Vorraum, einem Zimmer, einem Schlafzimmer, einem Badezimmer mit WC, einem kleinen Kinderzimmer, einer Wohn-Küche und einem nach Norden orientierten Balkon sowie einem nach Osten orientiertem Balkon.
Dachgeschoß:
Hier befindet sich eine weitere Wohneinheit (WHG DG), diese bestehend aus einem Vorraum, einer Küche, einem Badezimmer, zwei Zimmern, einem weiteren Vorraum, einem Schlafzimmer und zwei Loggias.
Das Wohnhaus war zum Bewertungsstichtag ordnungsgemäß instandgehalten und es sind lediglich geringe, über normale Instandhaltungen hinausgehende Instandsetzungen erforderlich.
Im Süden des Wohnhauses befindet sich das unbebaute Gartengrundstück. Dieses eingefriedet und gepflegt; hier teilweise einzelne Obstbäume stockend. Weiters ist eine kleine Holzhütte (ohne festes Fundament) auf der Liegenschaft aufgestellt.

Sonstige Hinweise:

~ Bestandrechte
Der Verpflichtete, Herr S., hat anlässlich der Befundaufnahme angegeben, dass sowohl das Wohnhaus wie auch der Garten im Süden sich in Eigennutzung bzw. in Eigenbewirtschaftung befinden und von ihm selbst wie auch von Mitgliedern seiner Familie genutzt werden würden.
Dem gefertigten Sachverständigen wurden auch keine Bestandverträge übergeben bzw. vorgelegt. Vorliegender Bewertung wurde demnach Bestandfreiheit des gesamten Objektes unterstellt. Sollte dies nicht zutreffen, so könnte sich der in vorliegendem Gutachten ausgewiesene Verkehrswert entsprechend verändern.
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~ Wasserschaden im ersten Obergeschoß
Anlässlich der Befundaufnahme wurde in einem Schlafzimmer im ersten Obergeschoß ein Wasserschaden am Mauerwerk festgestellt. Dieser Feuchteschaden stamme, laut Auskunft des Verpflichteten von einer defekten Dusche, welche zwischenzeitlich bereits saniert worden wäre. Das Mauerwerk in diesem Bereich war zum Bewertungsstichtag tlw. noch feucht ein deutliches Schaden an Putz und Malerei sichtbar. Vorliegende Bewertung unterstellt, dass die Dusche sachgemäß repariert worden wäre und außer den erforderlichen Arbeiten an Putz und Malerei keine weiteren Sanierungsarbeiten mehr anfallen würden. Sollte dies nicht zu treffen, so würde sich der in vorliegendem Gutachten ausgewiesene Verkehrswert entsprechend verändern.
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~ Fehlende baurechtliche Bewilligungen für Gestaltung des Laubengangs sowie fehlende Fertigstellungsmeldung
Der Laubengang im Erdgeschoß gegenständlichen Wohnhauses ist baurechtlich nicht bewilligt. Weiters liegen im Bauakt der Marktgemeinde Grafenegg betreffend die Baumaßnahmen an gegenständlichem Objekt für den Dachgeschoßausbau sowie die bewilligte Änderung des Zu- und Umbaus (2017), noch keine Fertigstellungsmeldungen vor.
Vorliegender Bewertung wurde unterstellt, dass die nachträgliche Erwirkung der erforderlichen behördlichen Bewilligungen ohne größeren Kostenaufwand möglich wäre. Sollte dies nicht zutreffen, so würde sich der in vorliegendem Gutachten ausgewiesene Verkehrswert entsprechend verändern.
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~ Verteilerkasten, Zählerkasten, Elektroinstallation
Bei der Befundaufnahme wurde festgestellt, dass der Verteilerkasten wie auch die Zählerkästen gegenständlichen Objektes augenscheinlich nicht dem aktuellen Stand der Technik entsprechen und diese erneuert bzw. saniert werden müssen. Das wurde vorliegender Bewertung unterstellt.
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~ Fehlende Absturzsicherung
Bei einem Stiegenaufgang in das erste Obergeschoß ist die Absturzsicherung bzw. ein Geländer fehlend. Eine Absturzsicherung bzw. ein Geländer ist umgehend anzubringen
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Verkehrswert – ideeller 1/3 Anteil – ohne Berücksichtigung der bestehenden Lasten (gerundet) € 131.000,00
Verkehrswert – ideeller 1/3 Anteil – mit Berücksichtigung der bestehenden Lasten (gerundet) € 83.000,00
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Beachten Sie bitte die Langfassung des Gutachtens, in diesem sind die bewertungsrelevanten Grundlagen detailliert beschrieben (als pdf-Datei abrufbar)
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Langgutachten:

Langgutachten (pdf) (9521 KB)

Lageplan:

Lageplan_ÖK (545 KB)
Flächenwidmung (1121 KB)
Orthofoto Wohnhaus (1191 KB)
Orthofoto Garten im Süden (1156 KB)
Lageplan_Openstreet (132 KB)

Grundriss(e):

Grundriss EG (44 KB)
Grundriss KG (38 KB)
Grundriss OG (38 KB)
Grundriss DG-Umbau (91 KB)

Foto(s):