Zweifamilienhaus in Singsdorf

Bewertungsgegenstand:
Der Zweck des Gutachtens ist die Verkehrswertermittlung des Hälfteeigentums des Verpflichteten im Sinne des §2 LBG 2020, BGBl 150/1992 der Liegenschaft EZ 200 bestehend aus dem Grundstück .57 und EZ 52 bestehend aus den Grundstücken .26, 199/1 und 201 in der KG 67514 Singsdorf.
Bewertungsstichtag:
Als Bewertungsstichtag wurde der 30.01.2023 (Tag der Befundaufnahme) festgelegt!
Lage und Erschließung:
Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft (ehemals vlg. Schlaggold) besteht aus der EZ 200 welche das Grundstücke Nr. .57 mit einer Gesamtfläche von 598m2 beinhaltet und aus der EZ 52 (beide KG 67514 Singsdorf) welche die Grundstücke Nr. .26, 199/1 und 201 mit einer Gesamtfläche von 1.860m2 beinhaltet. Das Grundstück Nr. .57 ist mit einem Zweifamilienwohnhaus und einem Nebengebäude (Holzlage) bebaut und befinden sich auf den restlichen Grundstücken zwei weitere Nebengebäude. Die Zufahrt zur Liegenschaft erfolgt über die von der B113 Schoberpaßstraße beim Ortsteil Einöd in Richtung Süden abzweigende Gemeindestraße (Gdstk. 424/1 – Öffentliches Gut) und darauffolgend über den nach Osten weiterführenden privatrechtlichen Interessentenweg der Bringungsgenossenschaft Einöd. (Quelle TZ 894/81)
Grundstücksbeschaffenheit u. Grundstücksnutzung:
Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft besteht aus vier Einzelgrundstücken die in ihrer Gesamtheit eine „L“-förmige Grundstücksform darstellen. Die größte „Nord-Südausdehnung“ beträgt ca. 50m und die in Richtung „Ost-West“ ca. 60m. Am westlichen Grundstück .26 und 199/1 zeigt sich ein Waldsaum und ist der Urgeländeverlauf von Norden nach Süden, mit einem Höhenunterschied von ca. 14m, steil ansteigend. Im nördlichen Bereich der Grundstücke .26 und 201 führt der privatrechtliche Interessentenweg der Bringungsgenossenschaft Einöd vorbei und ist hier an der nordwestlichen Grundstücksecke des Grundstückes .26 die Hauszufahrt zum Wohnhaus angebunden. Das Grundstück 201 wird von der Zufahrtsstraße beinahe diagonal durchschnitten und endet diese in einem an der Nordseite zum Wohnhaus am Grundstück .57 gelegenen Vorplatzbereich. Der Höhenunterschied zwischen der Zufahrtsanbindung beim Interessentenweg (727,60müA.) und dem Vorplatzbereich zum Wohnhaus (733,20müA) beträgt ca. 5,60m. Die Hauszufahrt zeigt eine Länge von ca. 40m und ergibt sich daher ein Längsgefälle von ca. 14%! Aufgrund der Hanglage wurde der gesamte Grundstücksbereich terrassenähnlich mit Steilböschungen abgetreppt und befindet sich im südlichen Bereich zum Wohnhaus als Geländeabstützung zum Nachbargrundstück eine ca. 1,8m hohe Steinschlichtung. Das Wohnhaus selbst wurde in den Urgeländeverlauf „eingeschnitten“ und erfolgt somit die Haupterschließung nordseitig über das Untergeschoß. Im Außenbereich gelangt man über eine west- und ostseitige Außenrampe auf das südseitig gelegene Erdgeschoss- außenniveau des Wohnhauses und wurden auch hier mächtige Steinschlichtungen zur Geländeabstützung errichtet. Am Gdstk. 199/1 befindet sich eine untergeordnete Hütte mit einem Kunststoffpool. Das darunterliegende nördliche Vorplatzniveau wurde in Richtung Westen bis zum Grundstück .26 fortgeführt und befindet sich hier ein Garagengebäude bzw. eine „Werkstätte“ und nordseitig zum Wohnhaus eine untergeordnete Holzhütte. Die Oberfläche der Liegenschaft zeigt vorwiegend abgeböschte Grünflächen mit einzelnen Solitärbäumen. Die Zufahrtsstraße und der Vorplatzbereich wurden geschottert ausgeführt.
Baubewilligung:
Die Widmungsbewilligung wurde am 22.10.1980 und die Baubewilligung zur Errichtung des Zweifamilienwohnhauses am 25.11.1980 erteilt. Die Erteilung der Benützungsbewilligung erfolgte am 1.3.1991 unter Vorschreibung von weiteren Auflagenpunkten (fehlende Geländerungen, Stellungnahme Steweag zwecks 110 KV Leitung usw..) die im Folgenden nachweislich auch erfüllt wurden. Den baurechtlichen Einreichunterlagen (Anm.: Lageplan) für die Errichtung des Zweifamilienwohnhauses im Jahr 1980 kann entnommen werden, dass zum damaligen Zeitpunkt noch eine Hofstelle mit Stallgebäude (Anwesen vlg. Schlaggold) vorhanden waren. Diesbezüglich wird auf den §33 Abs. 5 Zif. 2 des Stmk. ROG verwiesen, wonach Zu- und Umbauten im Freiland nur dann ausgeführt werden dürfen, wenn diese ursprünglich nicht im Rahmen einer land- und forstwirtschaftlichen Nutzung bewilligt wurden. Das Stallgebäude und die Hofstelle wurden in der Vergangenheit abgebrochen und werden baurechtliche Bewilligungen für Neu- und Zubaumaßnahmen sowie Nutzungsänderungen aufgrund des untergegangenen Konsenses zukünftig schwer bis gar nicht möglich sein.
Grundbuch: (siehe Lannggutachten)
Bodenkonterminierung:
Festgehalten wird, dass die Grundstücke im Zuge der Befundaufnahme augenscheinlich gesichtet wurden und konnten keine Kontaminierungen oder Altlasten udgl. festgestellt werden. Auch in früheren Flächenwidmungsplänen konnten keine Verdachtsflächen erhoben werden.
Gebäudebeschreibung:
Das Zweifamilienwohnhaus ist zur Gänze unterkellert und verfügt über ein EG und darüberliegendes ausgebautes DG mit einer Kniestockhöhe von 1,0m. In Gebäudemitte wurden für eine bessere Belichtung des Stiegenhauses Schleppgaupen angeordnet. Die Gebäudehaupterschließung erfolgt über den nordseitig gelegenen Kellerzugang. Die Raumhöhen im Keller betragen 2,40m, im EG 2,60m und im DG 2,50m.
Im Keller befinden sich gemeinschaftliche Kellerräume, der Heizraum, der Pelletslagerraum sowie 2 Garagen. Die Grundrissform wurde symmetrisch zur Gebäudemitte ausgebildet. Jede Wohneinheit verfügt über eigenständige Kellerräume. Die Gebäudeabmessungen betragen in der Länge 16,10m und in der Breite 11,00m und werden diese Abmessungen in den darüberliegenden Geschossen fortgeführt. Im EG befinden sich zwei Wohneinheiten mit Vorraum, Bad/WC Bereich sowie zur Südseite hin ausgerichtet jeweils ein Wohnzimmer mit Küche. Teilweise wurden hier Zwischenwände zwecks durchwohnen entfernt. Die Wohnungen wurden ebenfalls symmetrisch zur Gebäudeachse errichtet. Im Bereich des Stiegenaufganges ist die lichte Durchgangshöhe zwischen KG/EG mit nur 1,6m ausgeführt worden. Die Podesttreppe führt weiter in das DG und zeigt sich dieses teilweise in einem Rohbau- bzw. Umbauzustand. Die Kniestockhöhe in den Räumlichkeiten beträgt ca. 1,0m. Den Abschluss bildet eine Satteldachkonstruktion mit einer Dachneigung von 35 Grad.
Bauzustand(augenscheinlich)
Das gesamte Wohnhaus befindet sich, bezogen auf die tragenden Elemente, und auf das Errichtungsjahr 1980, in einem durchschnittlichen Erhaltungszustand. Seit der Errichtung wurden keinerlei substanzfördernde Maßnahmen wie Fenstertausch, Anbringung eines WDV-Systems, Dachdämmungen, Erneuerung der Dachdeckung udgl. ausgeführt. Lt. Mitteilung des Hrn. Alexander Fessler wurde entlang der südlichen Kelleraußenwand eine Drainage neu hergestellt. Im KG zeigen sich zwischen Fundamentplatte und aufgehenden Mauerwerk Putzauskristallisierungen die trotz Drainage auf Feuchtigkeitseintragungen hinweisen. Teilweise wurde auch Schimmelbildung festgestellt. In den Wohnbereichen war keine erhöhte Raumfeuchtigkeit festzustellen. Die Fassade, Fenster und der Gesamteindruck des Gebäudes zeigt sich dem Alter entsprechend abgewittert und ebenfalls sanierungsbedürftig. Ein Kaltdach ist nicht vorhanden und die Dachdeckung hat ein Alter >40 Jahre.
Innenräume:
Im Zuge des Lokalaugenscheins wurde festgestellt, dass lediglich eine Wohneinheit genutzt wird. Hier zeigen sich provisorische Deckendurchbrüche in das DG und wurden Räume teilweise unfertig im Rohbauzustand vorgefunden. Die genutzte Wohneinheit zeigt einen durchschnittlich gepflegten Eindruck. Alle anderen Wohneinheiten sind unfertig, Bäder und WC`s wurden abgebrochen und zeigen einen unordentlichen Zustand. Teilweise wurden in Eigenregie Ausbaumaßnahmen im DG gesetzt. Ob hier Dampfsperren, Dämmstärken usw. korrekt angebracht wurden konnte im Zuge des Lokalaugenscheins nicht erhoben werden. Die Verlegung der Gipskartonplatten ist augenscheinlich mangelhaft.
Kellerräume/Heizung/Elektroinstallation:
Die Pelletsheizung wurde lt. Mitteilung des Hrn. Alexander Fessler im Jahr 2016 neu eingebaut und werden zur Beheizung und Warmwasserbereitung ca. 8t Pellets pro Jahr (1 Wohneinheit) benötigt. Installationsleitungen zeigen den ursprünglichen Errichtungszustand bzw. wurde auch hier freihängende Leitungen festgestellt.
Stiegenhaus:
Die zu geringe lichte Durchgangshöhe von 1,6m im Stiegenhaus wirkt sich gravierend nachteilig aus und stellt einen unbehebbaren Mangel dar. (Verletzungsgefahr!).

1. Zubehör zur Liegenschaft:
Zur Liegenschaft gehört kein Zubehör.
2. Dienstbarkeiten und andere Belastungen:
Siehe oben (rechtliche Erhebungen)
3. Bestandverhältnisse:
Sind nicht bekannt
4. Versteigerungsbedingungen:
Der Verkehrswert des ideellen Miteigentums von 50 % an der EZ 200 Grundstück .57 und EZ 52 Grundstück .26, 199/1 und 201 jeweils KG 67514 Singsdorf, beträgt EUR 78.000,00. Das geringste Gebot beträgt EUR 39.000,00. Das Vadium beträgt EUR 7.800,00 und kann nur in Form von Sparbüchern erlegt werden.
Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt.
Bieter haben einen gültigen Lichtbildausweis (Reisepass) mitzubringen.
Das Schätzgutachten und die im Gerichtsakt erliegenden Urkunden, die sich auf die Liegenschaften beziehen, können bei Gericht eingesehen werden. Das Schätzgutachten kann bei Gericht gegen Kostenersatz kopiert werden und ist in Kurzform in der Ediktsdatei im Internet einsehbar.
Sonstige Hinweise:
Die Parteien und beteiligte Dritte haben allen Kauflustigen die Besichtigung der Liegenschaft zu gestatten. Sollte die Besichtigung nicht gestattet werden, kann bei Gericht spätestens 14 Tage vor dem Versteigerungstermin der Antrag auf Festsetzung von Besichtigungsterminen gestellt werden. Nötigenfalls wird ein Schlosser beigezogen.
Die verpflichtete Partei hat dem Exekutionsgericht nicht mitgeteilt, dass sie auf die Steuerbefreiung gemäß § 6 Abs. 1 Z 9 lit. A UStG 1994 verzichtet.
An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich der Gläubiger zu deren Gunsten eine Kredit- oder Kautionshypothek eingetragen ist, sowie bezüglich Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die folgenden
Aufforderungen:
Allgemeine Aufforderung:
Rechte, die diese Versteigerung unzulässig machen würden, sind spätestens im Versteigerungstermin vor Beginn der Versteigerung bei Gericht anzumelden, widrigens sie zum Nachteil eines gutgläubigen Erstehers in Ansehung der Liegenschaft nicht mehr geltend gemacht werden könnten.
Aufforderung an Pfandgläubiger:
Gläubiger, für die auf der Liegenschaft pfandrechtlich sichergestellte Forderungen haften (mit Ausnahme der Simultanpfandgläubiger und der Gläubiger bedingter Forderungen) werden aufgefordert, vor dem Versteigerungstermin die Erklärung abzugeben, ob sie mit der Übernahme der Schuld durch den Ersteher unter gleichzeitiger Befreiung des bisherigen Schuldners einverstanden sind. Wird keine Erklärung abgegeben, so wird die Forderung durch Barzahlung berichtigt. Der Gläubiger kann sich aber noch in der Verteilungstagsatzung mit der Übernahme der Schuld durch den Ersteher in Anrechnung auf das Meistbot und der Befreiung seines früheren Schuldners einverstanden erklären.
Aufforderung an die Öffentlichen Organe
bezüglich der Steuern und sonstigen öffentlichen Abgaben:
Die öffentlichen Organe, die zur Vorschreibung und Eintreibung der von der Liegenschaft zu entrichtenden Steuern, Zuschläge und sonstigen öffentlichen Abgaben berufen sind, werden aufgefordert, in Ansehung der bereits pfandrechtlich sichergestellten Steuern, Zuschläge, Gebühren
und sonstigen öffentlichen Abgaben, eine Erklärung abzugeben, ob sie mit der Übernahme der Schuld durch den Ersteher unter gleichzeitiger Befreiung des bisherigen Schuldners einverstanden sind. Wird keine Erklärung abgegeben, so wird die Forderung durch Barzahlung berichtig. Der Gläubiger kann sich aber noch in der Verteilungstagsatzung mit der Übernahme der Schuld durch den Ersteher in Anrechnung auf das Meistbot und der Befreiung seines früheren Schuldners einverstanden erklären.
Die bis zum Versteigerungstermin rückständigen, von der Liegenschaft zu entrichtenden, pfandrechtlich noch nicht sichergestellten Steuern, Zuschläge, Gebühren und sonstigen öffentlichen Abgaben samt Zinsen und anderen Nebengebühren, müssen spätestens im Versteigerungstermin vor Beginn der Versteigerung angemeldet werden, widrigenfalls diese Ansprüche ohne Rücksicht auf das ihnen sonst zustehende Vorrecht, erst nach voller Befriedigung des betreibenden Gläubigers aus der Verteilungsmasse berichtigt werden würden.
Aufforderung an Personen, die dingliche Rechte an einem Superädifikat haben:
Alle Personen, die dingliche Rechte an dem zu versteigernden Superädifikat in Anspruch nehmen, werden aufgefordert, ihre Rechte und Ansprüche innerhalb einer Frist von 3 Wochen bei Gericht anzumelden, widrigens auf dieselben im Versteigerungsverfahren nur insoweit Rücksicht genommen würde, als sie sich aus den Exekutionsakten ergeben.
Ungültige Vereinbarungen:
Vereinbarungen, wonach jemand verspricht, bei einer Versteigerung als Mitbieter nicht zu erscheinen oder nur bis zu einem bestimmten Preis oder sonst nur nach einem gegebenen Maßstab oder gar nicht mitzubieten, sind ungültig. Die für die Erfüllung dieses Versprechens zugesicherten Beträge, Geschenke oder anderen Vorteile können nicht eingeklagt werden. Was dafür wirklich gezahlt oder übergeben worden ist, kann zurückgefordert werden.
Die EZ200 und EZ 52 bilden nach Ansicht des Sachverständigen durch die Grundstückskonfiguration, Zufahrt und durch deren Entstehung eine wirtschaftliche Einheit und erfolgt daher die Erstellung des Schätzgutachtens in deren Gesamtheit.

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