Die Wohnhausanlage in 2540 Bad Vöslau, Bahnstraße 25, besteht aus zwei Gebäuden, bezeichnet als Objekt A und Objekt B, in denen in Summe laut Grundbuchstand 6 Wohnungen und 2 Geschäftslokale bestehen. In natura ist durch einen Dachbodenausbau im Objekt B eine weitere Wohnung errichtet worden, welche laut aufliegenden Bestandsplan als Wohnung 7 bezeichnet ist.
Die Gebäude sind in Massivbauweise hergestellt. Das Objekt A, in dem sich die Bewertungsgegenstände befinden, ist nicht unterkellert und besteht aus Erdgeschoss und ausgebautem Mansard-Dachgeschoss. Das Objekt B hat eine Teilunterkellerung und besteht weiters aus Erdgeschoss und 1. Stock, sowie einem zu Wohnzwecken ausgebauten Dachgeschoss.
Zwischen den beiden Objekten befindet sich ein schmaler Hof (etwa bis zu 3 m breit). An die beiden Gebäude anschließend ist ein Hofgarten. Die Gebäude sind beide an das öffentliche Wasserleitungsnetz und Kanalnetz angeschlossen und verfügen über einen Stromanschluss und teilweise einen Gasanschluss.
Gebäudeerrichtung:
• Objekt A: unbekannt (im Bauakt liegt ein Plan über einen Zubau aus 1900 und einem Dachbodenausbau aus dem Jahr 1929 auf)
• Objekt B: unbekannt (im Bauakt liegt ein undatierter Plan über den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses auf)
Die bewertungsgegenständlichen 34/392 Anteile B-LNR 6 sind untrennbar verbunden mit Wohnungseigentum an Objekt A Wohnung 1. Die Wohnung befindet sich im Erdgeschoss von Objekt A in der Wohnhausanlage 2540 Bad Vöslau, Bahnstraße 25 und hat eine Fläche laut Bestandsplan von 39,09m². Laut den Planunterlagen, die der Nutzwertberechnung für die Eintragung im Grundbuch zugrunde lag beträgt die Fläche 40,11 m². Das Wohnungseigentumsobjekt besteht aus den folgenden Räumen:
o Vorraum
o WC und Bad
o Zimmer
o Zimmer
Das bewertungsgegenständliche Wohnungseigentumsobjekt (Objekt A Wohnung 1) ist in einem sehr schlechten Erhaltungszustand, sowohl bauliche Substanz als auch Innenausstattung sind nicht zeitgemäß und zu modernisieren.
Folgender Renovierungs- bzw. Erneuerungsbedarf war bei der Befundaufnahme augenscheinlich erkennbar:
• Feuchteschäden an Außenmauern und im Dachbereich – Innen- und Außenputz an Wänden sowie Fassade renovierungsbedürftig
• Boden- Wand- Deckenbeläge sind instandsetzungsbedürftig
• Sanitäreinrichtung augenscheinlich brauchbar, jedoch unzeitgemäß
• Haustechnische Anlagen und Leitungen veraltet und erneuerungsbedürftig
• Bauphysikalische Merkmale unzeitgemäß (Wärmeschutz Schallschutz Brandschutz etc.)
Beschreibung des mitzuversteigernden Zubehörs:
Zum Bewertungsstichtag war das Objekt A Wohnung 1 mit Sanitäreinrichtungsgegenständen ausgestattet. Siehe diesbezügliche Dokumentation durch Fotos im Anhang des Gutachtens.
Im Bad/WC: Hänge-WC sowie Waschbecken in weißer Keramik und Duschkabine
In Anbetracht des Alters und des Erhaltungszustands wird kein gesonderter Wert des Liegenschaftszubehörs angegeben.
Wohnungseigentumsrechtlich ist offenbar kein Zubehörwohnungseigentum zugeordnet.
Sonstige Hinweise:
Prämissen der Wertermittlung
Der obenstehende Verkehrswert versteht sich unter den Prämissen
• der Bestandfreiheit
• der Kontaminationsfreiheit sowie
• unter Berücksichtigung des anteiligen außerbücherlichen Darlehens ansonsten lastenfrei
Somit sind die im Grundbuch eingetragenen Pfandrechte in den Verkehrswerten nicht eingerechnet. Auch sind die durch die Hausverwaltung je Wohnungseigentumsobjekt angegebenen Rückstände an Wohnkostenvorschreibungen in den Verkehrswerten nicht berücksichtigt.
Dieses Gutachten basiert auf den erhaltenen Unterlagen, erteilten Informationen und den getroffenen Annahmen. Der vorstehende Verkehrswert wurde unter der Voraussetzung ermittelt, dass mir alle für die Bewertung maßgeblichen Umstände wahrheitsgemäß offengelegt wurden. Sollten nachträglich Umstände bekannt werden, von denen ich im Rahmen der gegenständlichen Gutachtertätigkeit keine Kenntnis erlangt habe, behalte ich mir vor, das gegenständliche Gutachten zu widerrufen bzw. abzuändern.
Weiters wird jedem Interessenten geraten, vor einem eventuellen Erwerb von der allenfalls gegebenen Möglichkeit Gebrauch zu machen, das Objekt selbst zu besichtigen, um sich ein eigenes Bild von der Immobilie zu machen.
Das Bewertungsgutachten umfasst 88 Seiten zuzüglich 61 Seiten Anhang inklusive Fotodokumentation.
Im Zusammenhang mit der elektronischen Gutachtensform verweise ich darauf, dass bei allfälligen Abweichungen von der schriftlichen und gebundenen Ausfertigung des Gutachtens ausschließlich letztere in seiner Gesamtheit Gültigkeit hat.
Langgutachten:
Langgutachten (pdf) (22880 KB)
Lageplan:
Lageplan (470 KB)
Lageplan (2565 KB)
Grundriss(e):
Grundriss OBJEKT A Wohnung 1 (235 KB)
Foto(s):
Dienststelle:
BG Baden (040)
Aktenzeichen:
5 E 16/21w
wegen:
Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum
Bekannt gemacht am:
17.01.2024
Versteigerungstermin:
am 11.04.2024 um 09:00 Uhr
Versteigerungsort:
Bezirksgericht Baden, Conrad v.Hötzendorf Pl. 6, 2500 Baden, Saal 5, 1.Stock
Sonstiges:
Ohne Anrechnung auf das Meistbot sind zu übernehmen:
•zwei außerbücherliche Darlehen für Objekt A, die im Schätzwert bereits berücksichtigt wurden (zum Stichtag Mai 2023: EUR 88.528,60, für Objekt A Wohnung 1 anteilsmäßig EUR 12.335,95),
•die sich aus dem Wohnungseigentum ergebenden Beschränkungen (§ 11 Abs 3 WEG),
•die in der Verteilungsmasse nicht Deckung findenden Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft oder eines Miteigentümers soweit diese dem gesetzlichen Vorzugspfandrecht unterliegen (§ 27 Abs 3 WEG).
Es wird darauf hingewiesen, dass für das Objekt A per 31.12.2022 ein Rücklagenrückstand von EUR 92.580,46 besteht.
Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt.
Gemäß § 147 EO kann das Vadium ausschließlich in Form von Sparbüchern erlegt werden.
Die verpflichtete Partei hat nicht bis spätestens 14 Tage nach Bekanntgabe des Schätzwertes dem Exekutionsgericht mitgeteilt, dass sie auf die Steuerbefreiung des § 6 Abs. 1 Z 9 lit. a UStG 1994 verzichtet.
An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich der Gläubiger, zu deren Gunsten eine Höchstbetragshypothek eingetragen ist, sowie bezüglich der Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die in der folgenden Nachricht enthaltenen Aufforderungen.
Die verpflichtete Partei hat die Besichtigung der Liegenschaft samt Zubehör durch Kaufinteressenten zu gestatten. Auch Dritte haben die Besichtigung zu dulden.
Zur Nachricht:
Die Versteigerungsbedingungen, die auf die Liegenschaften sich beziehenden Urkunden, Schätzungsprotokolle usw. können von den Kauflustigen in der umstehend bezeichneten Gerichtsabteilung während der für den Parteienverkehr bestimmten Zeit eingesehen werden. Bei dem umstehend bezeichneten Exekutionsgericht sind Ablichtungen des gesamten Schätzungsgutachtens gegen Kostenersatz erhältlich. Das Schätzungsgutachten und eine Kurzfassung ist aus der Ediktsdatei zu ersehen (www.edikte.justiz.gv.at).
Allgemeine Aufforderung:
Rechte, die diese Versteigerung unzulässig machen würden, sind spätestens im Versteigerungstermin vor Beginn der Versteigerung bei Gericht anzumelden, widrigens sie zum Nachteil eines gutgläubigen Erstehers in Ansehung der Liegenschaft selbst nicht mehr geltend gemacht werden könnten.
Allgemeine Aufforderung an die Pfandgläubiger:
Diejenigen Gläubiger, für die auf dieser Liegenschaft pfandrechtlich sichergestellte Forderungen haften, mit Ausnahme der Gläubiger mit bedingten Forderungen, werden aufgefordert, vor dem Versteigerungstermin die Erklärung abzugeben, ob sie mit der Übernahme der Schuld durch den Ersteher unter gleichzeitiger Befreiung des bisherigen Schuldners einverstanden sind.
Wird keine Erklärung abgegeben, so wird die Forderung durch Barzahlung berichtigt. Der Gläubiger kann sich aber noch in die Verteilungstagsatzung mit der Übernahme der Schuld in Anrechnung auf das Meistbot durch den Ersteher und der Befreiung des früheren Schuldners einverstanden erklären.
Aufforderung an die öffentlichen Organe bezüglich der Steuern und sonstigen öffentlichen Abgaben:
Die öffentlichen Organe, die zur Vorschreibung und Eintreibung der von der Liegenschaft zu entrichtenden Steuern, Zuschläge, Gebühren und sonstigen öffentlichen Abgaben berufen sind, werden aufgefordert, in Ansehung aller dieser öffentlichen Abgaben, die auf der oben bezeichneten Liegenschaft pfandrechtlich sichergestellt sind, die Erklärung abzugeben, ob der Übernahme der Schuld durch den Ersteher unter gleichzeitiger Befreiung des bisherigen Schuldners zugestimmt wird.
Wird keine Erklärung abgegeben, wird die Forderung durch Barzahlung berichtigt. Der Gläubiger kann sich aber noch in der Tagsatzung mit der Übernahme der Schuld in Anrechnung auf das Meistbot durch den Ersteher und der Befreiung des bisherigen Schuldners einverstanden erklären.
Die bis zum Versteigerungstermin rückständigen, von der Liegenschaft zu entrichtenden Steuern, Zuschläge, Gebühren und sonstigen öffentlichen Abgaben samt Zinsen und anderen Nebengebühren, die noch nicht pfandrechtlich sichergestellt sind, müssen spätestens im Versteigerungstermin vor Beginn der Versteigerung angemeldet werden, widrigens diese Ansprüche erst nach voller Befriedigung des betreibenden Gläubigers aus der Verteilungsmasse berichtigt werden würden.
Ungültige Vereinbarungen:
Vereinbarungen, wonach jemand verspricht, bei einer Versteigerung als Mitbieter nicht zu erscheinen oder nur bis zu einem bestimmten Preis oder sonst nur nach einem gegebenen Maßstab oder gar nicht mitzubieten, sind ungültig. Die für die Erfüllung dieses Versprechens zugesicherten Beträge, Geschenke oder anderen Vorteile können nicht eingeklagt werden. Was dafür wirklich gezahlt oder übergeben worden ist, kann zurückgefordert werden.
Grundbuch:
04035 Vöslau
EZ:
26
BLNr:
6
Liegenschaftsadresse:
Bahnstraße 25/A/1
PLZ/Ort:
2540 Bad Vöslau