In der Bahnstraße 25 in 2540 Bad Vöslau befindet sich eine Wohnhausanlage, die aus zwei massiv gebauten Gebäuden besteht, bezeichnet als Objekt A und Objekt B. Diese beiden Gebäude beherbergen insgesamt 6 Wohnungen und 2 Geschäftslokale. Durch einen Dachbodenausbau in Objekt B wurde allerdings eine zusätzliche Wohnung geschaffen, die als Wohnung 7 bekannt ist.
Objekt A, in welchem die zu bewertenden Anteile liegen, besitzt kein Kellergeschoss, sondern nur das Erdgeschoss und ein ausgebauter Dachboden. Objekt B hingegen ist teilunterkellert und erstreckt sich über das Erdgeschoss, den ersten Stock sowie einen bewohnbaren Dachboden. Die beiden Gebäude sind durch einen schmalen Hof getrennt, und dahinter befindet sich ein Hofgarten. Beide Gebäude verfügen über Anschlüsse an das öffentliche Wasser-, Strom- und Kanalnetz, wobei einige auch einen Gasanschluss haben.
Zur Geschichte der Gebäude: Das Errichtungsjahr von Objekt A ist nicht exakt bekannt, aber es gibt Dokumente über einen Anbau aus dem Jahr 1900 und einen Dachbodenausbau aus 1929. Bei Objekt B sind ebenfalls keine genauen Daten bekannt, aber es gibt einen nicht datierten Plan für ein neues Wohn- und Geschäftshaus.
Die zu bewertenden 34/392 Anteile (B-LNR 6) sind unzertrennlich mit dem Wohnungseigentum an Objekt A Wohnung 1 verbunden. Diese Wohnung liegt im Erdgeschoss von Objekt A und hat laut Bestandsplan eine Größe von 39,09 m². Planunterlagen, die für die Grundbucheintragung verwendet wurden, geben jedoch eine Fläche von 40,11 m² an. Das Wohnungseigentumsobjekt setzt sich zusammen aus einem Vorraum, WC und Bad sowie zwei Zimmern. Leider befindet sich die Wohnung in einem sehr schlechten Zustand und ist nicht mehr zeitgemäß. Es sind umfangreiche Renovierungsarbeiten notwendig, darunter die Behebung von Feuchteschäden, die Erneuerung von Boden-, Wand- und Deckenbelägen sowie die Modernisierung der sanitären Einrichtungen und der haustechnischen Anlagen.
Der Schätzwert für die Wohnung beträgt 25.000,00 EUR. Es gibt einige Sanitäranlagen in der Wohnung, einschließlich eines Hänge-WCs, eines Waschbeckens und einer Duschkabine, die jedoch alle veraltet sind. Es wurde kein separater Wert für diese Einrichtungen festgelegt, da sie aufgrund ihres Alters und Zustands keinen nennenswerten Wert darstellen. Es gibt auch keine zugeordneten Wohnungseigentumsrechte für das Zubehör.
Zusammenfassend handelt es sich bei dem Objekt um eine Wohnung, die umfassende Renovierungsarbeiten benötigt, aber aufgrund ihrer Lage in Bad Vöslau und ihrer Größe ein gewisses Potenzial für Investoren oder zukünftige Eigentümer bietet.
Beschreibung des mitzuversteigernden Zubehörs:
Zum Bewertungsstichtag war das Objekt A Wohnung 1 mit Sanitäreinrichtungsgegenständen ausgestattet. Siehe diesbezügliche Dokumentation durch Fotos im Anhang des Gutachtens.
Im Bad/WC: Hänge-WC sowie Waschbecken in weißer Keramik und Duschkabine
In Anbetracht des Alters und des Erhaltungszustands wird kein gesonderter Wert des Liegenschaftszubehörs angegeben.
Wohnungseigentumsrechtlich ist offenbar kein Zubehörwohnungseigentum zugeordnet.
Sonstige Hinweise:
Prämissen der Wertermittlung
Der obenstehende Verkehrswert versteht sich unter den Prämissen
• der Bestandfreiheit
• der Kontaminationsfreiheit sowie
• unter Berücksichtigung des anteiligen außerbücherlichen Darlehens ansonsten lastenfrei
Somit sind die im Grundbuch eingetragenen Pfandrechte in den Verkehrswerten nicht eingerechnet. Auch sind die durch die Hausverwaltung je Wohnungseigentumsobjekt angegebenen Rückstände an Wohnkostenvorschreibungen in den Verkehrswerten nicht berücksichtigt.
Dieses Gutachten basiert auf den erhaltenen Unterlagen, erteilten Informationen und den getroffenen Annahmen. Der vorstehende Verkehrswert wurde unter der Voraussetzung ermittelt, dass mir alle für die Bewertung maßgeblichen Umstände wahrheitsgemäß offengelegt wurden. Sollten nachträglich Umstände bekannt werden, von denen ich im Rahmen der gegenständlichen Gutachtertätigkeit keine Kenntnis erlangt habe, behalte ich mir vor, das gegenständliche Gutachten zu widerrufen bzw. abzuändern.
Weiters wird jedem Interessenten geraten, vor einem eventuellen Erwerb von der allenfalls gegebenen Möglichkeit Gebrauch zu machen, das Objekt selbst zu besichtigen, um sich ein eigenes Bild von der Immobilie zu machen.
Das Bewertungsgutachten umfasst 88 Seiten zuzüglich 61 Seiten Anhang inklusive Fotodokumentation.
Im Zusammenhang mit der elektronischen Gutachtensform verweise ich darauf, dass bei allfälligen Abweichungen von der schriftlichen und gebundenen Ausfertigung des Gutachtens ausschließlich letztere in seiner Gesamtheit Gültigkeit hat.
Langgutachten:
Langgutachten (pdf) (22880 KB)
Lageplan:
Lageplan (470 KB)
Lageplan (2565 KB)
Grundriss(e):
Grundriss OBJEKT A Wohnung 1 (235 KB)
Foto(s):
Dienststelle:
BG Baden (040)
Aktenzeichen:
5 E 16/21w
wegen:
Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum
Bekannt gemacht am:
29.08.2023
Versteigerungstermin:
am 06.11.2023 um 09:00 Uhr
Versteigerungsort:
Bezirksgericht Baden, Conrad v.Hötzendorf Pl.6, 2500 Baden, VS 3, 1.Stock
Sonstiges:
Ohne Anrechnung auf das Meistbot sind zu übernehmen:
•zwei außerbücherliche Darlehen für Objekt A, die im Schätzwert bereits berücksichtigt wurden (zum Stichtag Mai 2023: EUR 88.528,60, für Objekt A Wohnung 1 anteilsmäßig EUR 12.335,95),
•die sich aus dem Wohnungseigentum ergebenden Beschränkungen (§ 11 Abs 3 WEG),
•die in der Verteilungsmasse nicht Deckung findenden Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft oder eines Miteigentümers soweit diese dem gesetzlichen Vorzugspfandrecht unterliegen (§ 27 Abs 3 WEG).
Es wird darauf hingewiesen, dass für das Objekt A per 31.12.2022 ein Rücklagenrückstand von EUR 92.580,46 besteht.
Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt.
Gemäß § 147 EO kann das Vadium ausschließlich in Form von Sparbüchern erlegt werden.
Die verpflichtete Partei hat nicht bis spätestens 14 Tage nach Bekanntgabe des Schätzwertes dem Exekutionsgericht mitgeteilt, dass sie auf die Steuerbefreiung des § 6 Abs. 1 Z 9 lit. a UStG 1994 verzichtet.
An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich der Gläubiger, zu deren Gunsten eine Höchstbetragshypothek eingetragen ist, sowie bezüglich der Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die in der folgenden Nachricht
enthaltenen Aufforderungen.
Die verpflichtete Partei hat die Besichtigung der Liegenschaft samt Zubehör durch Kaufinteressenten zu gestatten. Auch Dritte haben die Besichtigung zu dulden.
Zur Nachricht:
Die Versteigerungsbedingungen, die auf die Liegenschaften sich beziehenden Urkunden, Schätzungsprotokolle usw. können von den Kauflustigen in der umstehend bezeichneten Gerichtsabteilung während der für den Parteienverkehr bestimmten Zeit eingesehen werden. Bei dem umstehend bezeichneten Exekutionsgericht sind Ablichtungen des gesamten Schätzungsgutachtens gegen Kostenersatz erhältlich. Das Schätzungsgutachten und eine Kurzfassung ist aus der Ediktsdatei zu ersehen (www.edikte.justiz.gv.at).
Allgemeine Aufforderung:
Rechte, die diese Versteigerung unzulässig machen würden, sind spätestens im Versteigerungstermin vor Beginn der Versteigerung bei Gericht anzumelden, widrigens sie zum Nachteil eines gutgläubigen Erstehers in Ansehung der Liegenschaft selbst nicht mehr geltend gemacht werden könnten.
Allgemeine Aufforderung an die Pfandgläubiger:
Diejenigen Gläubiger, für die auf dieser Liegenschaft pfandrechtlich sichergestellte Forderungen haften, mit Ausnahme der Gläubiger mit bedingten Forderungen, werden aufgefordert, vor dem Versteigerungstermin die Erklärung abzugeben, ob sie mit der Übernahme der Schuld durch den Ersteher unter gleichzeitiger Befreiung des bisherigen Schuldners einverstanden sind.
Wird keine Erklärung abgegeben, so wird die Forderung durch Barzahlung berichtigt. Der Gläubiger kann sich aber noch in die Verteilungstagsatzung mit der Übernahme der Schuld in Anrechnung auf das Meistbot durch den Ersteher und der Befreiung des früheren Schulderns einverstanden erklären.
Aufforderung an die öffentlichen Organe bezüglich der Steuern und sonstigen öffentlichen Abgaben:
Die öffentlichen Organe, die zur Vorschreibung und Eintreibung der von der Liegenschaft zu entrichtenden Steuern, Zuschläge, Gebühren und sonstigen öffentlichen Abgaben berufen sind, werden aufgefordert, in Ansehung aller dieser öffentlichen Abgaben, die auf der oben bezeichneten Liegenschaft pfandrechtlich sichergestellt sind, die Erklärung abzugeben, ob der Übernahme der Schuld durch den Ersteher unter gleichzeitiger Befreiung des bisherigen Schuldners zugestimmt wird.
Wird keine Erklärung abgegeben, wird die Forderung durch Barzahlung berichtigt. Der Gläubiger kann sich aber noch in der Tagsatzung mit der Übernahme der Schuld in Anrechnung auf das Meistbot durch den Ersteher und der Befreiung des bisherigen Schuldners einverstanden erklären.
Die bis zum Versteigerungstermin rückständigen, von der Liegenschaft zu entrichtenden Steuern, Zuschläge, Gebühren und sonstigen öffentlichen Abgaben samt Zinsen und anderen Nebengebühren, die noch nicht pfandrechtlich sichergestellt sind, müssen spätestens im Versteigerungstermin vor Beginn der Versteigerung angemeldet werden, widrigens diese Ansprüche erst nach voller Befriedigung des betreibenden Gläubigers aus der Verteilungsmasse berichtigt werden würden.
Ungültige Vereinbarungen:
Vereinbarungen, wonach jemand verspricht, bei einer Versteigerung als Mitbieter nicht zu erscheinen oder nur bis zu einem bestimmten Preis oder sonst nur nach einem gegebenen Maßstab oder gar nicht mitzubieten, sind ungültig. Die für die Erfüllung dieses Versprechens zugesicherten Beträge, Geschenke oder anderen Vorteile können nicht eingeklagt werden. Was dafür wirklich gezahlt oder übergeben worden ist, kann zurückgefordert werden.
Grundbuch:
04035 Vöslau
EZ:
26
BLNr:
6
Liegenschaftsadresse:
Bahnstraße 25
PLZ/Ort:
2540 Bad Vöslau