Auf dem Grundstück Schwarzenseer Straße 2 besteht ein Wohn- und Geschäftshaus in Massivbauweise. Es ist L-förmig konfiguriert, wobei sich ein Gebäudeteil entlang der Schwarzenseerstraßerstreckt und der andere entlang der Bundesstraße B11 errichtet ist.
Das Gebäude besteht aus Erdgeschoss, 1. Obergeschoss und 2. Obergeschoss.
Das Wohnhaus besteht aus insgesamt 27 Wohnungen, die durch ein Stiegenhaus sowie einem Personenaufzug erschlossen sind. Weiters ist ein Geschäftslokal (Café) im Erdgeschoss vorhanden. Laut Nutzwerttabelle handelt es um zwei Geschäfte, welche in natura zu einem Lokal zusammengelegt worden sind.
Weiters sind auf dem Grundstück 27 Stellplätze im Innenhof vorhanden, die den Wohnungen jeweils als Zubehörwohnungseigentum zugeordnet sind.
Im Erdgeschoss sind Wohnungen, Geschäftslokal sowie Heizraum, Kinderwagen- Fahrradabstellraum sowie die als Kellerabteile bezeichneten, den Wohnungen zugeordneten Abstellräume angeordnet.
Bei den bewertungsgegenständlichen Liegenschaftsanteilen handelt es sich um die im Wohnungseigentum stehenden Geschäfte Nr. 1 und Nr. 2 in einer Wohnhausanlage in Weissenbach an der Triesting/Neuhaus, in Niederösterreich, im Osten von Österreich. Da diese Liegenschaftsanteile in natura baulich und baurechtlich sowie gewerberechtlich bezüglich der laut Eigentümerin aufrechten Betriebsanlagengenehmigung zu einem Geschäftslokal (Gastronomiebetrieb) zusammengelegt sind, wird bei der Wertermittlung auf die wirtschaftliche Einheit der Liegenschaftsanteile abgestellt.
Das Geschäftslokal besteht aus den nachfolgend angeführten Räumlichkeiten
• Windfang
• Gastlokal (Nichtraucher)
• Gastlokal (Raucher)
• Lager 1
• Gang
• Vorraum
• WC-D.
• Vorraum
• WC-D.
• Vorraum
• WC-H.
• Piss.
• Lager2
• Küche
Zubehörwohnungseigentum ist den Wohnungseigentumsobjekten nicht zugerechnet.
Zum Befundaufnahmezeitpunkt befand sich das Gebäude in einem dem Gebäudealter (Baujahr 1972/74) entsprechenden Bau- und Erhaltungszustand.
Das aus Geschäft 1 und Geschäft 2 zusammengelegten Geschäftslokal (Kaffee- und Imbisslokal) ist in Anbetracht der umfassenden Renovierung und des damit einhergehenden Umbaus im Jahr 2011 in einem augenscheinlich gepflegten Erhaltungszustand.
Folgender Erneuerungs- und Renovierungsbedarf war bei der Befundaufnahme augenscheinlich erkennbar:
• Wand-, Decken- und Bodenbeläge teilweise abgenutzt und erneuerungsbedürftig
• Haustechnische Anlagen wie Sanitär- Kücheneinrichtung sowie Gas-, Strom- Wasserversorgung Abwasserentsorgung und weiters Warmwasserbereitung und Raumheizung sind nicht auf ihre Funktionstüchtigkeit überprüft worden, nach Angaben der Eigentümerin in funktionstüchtigen und brauchbaren Zustand
• Kücheneinrichtung angeblich funktionstüchtig und einsatzbereit, teilweise unzeitgemäß
BAURECHTLICHER UND GEWERBERECHTLICHER STATUS
Nach Angaben aus dem Bauakt der Gemeinde Weissenbach sowie weiters nach den jenen der Eigentümerin besteht für das Gebäude und die Wohnungseigentumsobjekte der baurechtliche Konsens und ist eine aufrechte Betriebsanlagengenehmigung vorhanden.
ad SCHÄTZWERT: Der Verkehrswert versteht sich unter den Prämissen
• der Bestandfreiheit
• der Kontaminationsfreiheit sowie
• unter Berücksichtigung der Dienstbarkeiten CLNR 1-4 und A2-LNR 1 und des außerbücherlichen Darlehens ansonsten lastenfrei
Der den Wohnungseigentumsobjekten zugeordnete Anteil am außerbücherlichen Sanierungsdarlehen in der Höhe von € 4.417,34 ist im Verkehrswert bereits berücksichtigt.
Der Rückstand an monatlichen Kostenvorschreibungen in der mitgeteilten Höhe von € 14.828,79 ist davon noch nicht abgezogen und somit nicht berücksichtigt.
Anmerkung: Das bei der Befundaufnahme und auf den dabei erstellten Fotos ersichtliche Mobiliar sowie sonstige bewegliche Einrichtungsgegenstände sind in der Verkehrswertermittlung nicht enthalten.
ad ZUBEHÖR: Zum Bewertungsstichtag war das Lokal mit Sanitäreinrichtungsgegenständen in den Sanitärräumen sowie einer Gastrokücheneinrichtung ausgestattet. Siehe diesbezügliche Dokumentation durch Fotos im Anhang des Gutachtens.
Die vorhandene Ausstattung ist im Wertansatz berücksichtigt und wird kein gesonderter Verkehrswert angegeben werden.
im WC Räumen: Stand-WCs sowie Pissoirs in weißer Keramik, weiters je WC-Raum ein Handwaschbecken
in der Küche: zweizeilige Gastro-Kücheneinrichtung in Edelstahlausführung
im Gastraum: Bar- und Schankbereich u-förmig angelegt
Anmerkung: Das bei der Befundaufnahme und auf den dabei erstellten Fotos ersichtliche Mobiliar sowie sonstige bewegliche Einrichtungsgegenstände sind in der Verkehrswertermittlung nicht enthalten.
Die Liegenschaft wird von der Hausverwaltung „MEIXNER Immobilien, Augustinergasse 1, 2500 Baden, verwaltet.
Die monatlich vorgeschriebenen Wohnkosten inklusive Heizkosten, Warmwasser und einschließlich der Rückzahlung für das Sanierungsdarlehen beträgt für Geschäft 1 EUR 630,54 und für Geschäft 2 EUR 293,14.
Der per Mai 2022 bestehende Rückstand für die bewertungsgegenständlichen Liegenschaftsanteile wurde durch Hausverwaltung mit € 14.828,79 für beide Liegenschaftsanteile (Geschäft 1 und Geschäft 2) bekannt gegeben. In diesem Betrag sind jedoch Rechtsanwalts-, Gerichts- und Sachverständigenkosten sowie Verzugszinsen noch nicht enthalten.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat laut Hausverwaltungsangaben ein außerbücherliches Darlehen, für das die Wohnungseigentümer haften, aufgenommen.
Dieses Darlehen haftet per Mai 2022 mit € 14.261,70 aus, anteilig für Geschäft 1 in der Höhe von € 2.923,86 und für Geschäft 2 in Höhe von € 1.493,48, in Summe somit für beide Liegenschaftsanteile in Höhe von € 4.417,34.
Der Stand der Instandhaltungsrücklage für die Liegenschaft insgesamt beträgt gemäß Hausverwaltung € 72.219,98 per April 2022.
Dieses Gutachten basiert auf den erhaltenen Unterlagen, erteilten Informationen und den getroffenen Annahmen. Der vorstehende Verkehrswert wurde unter der Voraussetzung ermittelt, dass mir alle für die Bewertung maßgeblichen Umstände wahrheitsgemäß offen gelegt wurden. Sollten nachträglich Umstände bekannt werden, von denen ich im Rahmen der gegenständlichen Gutachtertätigkeit keine Kenntnis erlangt habe, behalte ich mir vor, das gegenständliche Gutachten zu widerrufen bzw. abzuändern.
Weiters wird jedem Interessenten geraten, vor einem eventuellen Erwerb von der allenfalls gegebenen Möglichkeit Gebrauch zu machen, die Immobilie selbst zu besichtigen, um sich ein eigenes Bild zu machen.
Das Bewertungsgutachten umfasst 76 Seiten zuzüglich 69 Seiten Anhang inklusive Fotodokumentation.
Im Zusammenhang mit der elektronischen Gutachtensform verweise ich darauf, dass bei allfälligen Abweichungen von der schriftlichen und gebundenen Ausfertigung des Gutachtens ausschließlich letztere in seiner Gesamtheit Gültigkeit hat.
Grundriss Geschäftslokal (488 KB)
Langgutachten (pdf) (8329 KB)
Langgutachtensanhang (pdf) (16331 KB)
Lageplan (21 KB)
nicht verfügbar
BG Baden (040)
6 E 8/22b
Zwangsversteigerung einer Liegenschaft
10.01.2024
am 12.03.2024 um 10:00 Uhr
Bezirksgericht Baden, Conrad v.Hötzendorf Pl. 6, 2500 Baden, Saal 2
KG Neuhaus EZ 270, B-Lnr. 78 und 79, Anteile 139/1887 und 71/1887-tel Ant.
untrennbar verbunden mit Wohnungseigentum an Geschäft 1 und Geschäft 2
Ohne Anrechnung auf das Meistbot sind zu übernehmen:
Dienstbarkeiten CLNr 1, 2, 3 und 4
außerbücherliches Darlehen lt GA S 49
Allenfalls die sich aus dem Wohnungseigentum ergebenden Beschränkungen (§ 11 Abs 3 WEG),
die in der Verteilungsmasse nicht Deckung findenden Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft oder eines Miteigentümers soweit diese dem gesetzlichen Vorzugspfandrecht unterliegen (§ 27 Abs 3WE),
die in der Verteilungsmasse nicht Deckung findenden Forderungen eines Mieters soweit diese dem gesetzlichen Vorzugspfandrecht unterliegen (§ 42a MRG).
Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt.
Gemäß § 147 EO kann das Vadium ausschließlich in Form von Sparbüchern erlegt werden.
Die verpflichtete(n) Partei(en) hat(haben) nicht bis spätestens 14 Tage nach Bekanntgabe des Schätzwertes dem Exekutionsgericht mitgeteilt, dass sie auf die Steuerbefreiung des § 6 Abs. 1 Z 9 lit. a UStG 1994 verzichtet(n).
04318 Neuhaus
270
209
78 und 79
Schwarzenseer Straße 2
2565 Neuhaus (Weissenbach an der Triesting)