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Bei gegenständlicher Liegenschaft handelt es sich um ein Einfamilienhaus bestehend aus einem Kellergeschoß (tlw. unterkellert), einem Erdgeschoß und einem ausgebauten Dachgeschoß.
Das Erdgeschoß besteht aus einem Vorraum, einem Schlafzimmer, einer Küche, einem WC, einem Badezimmer, einer kleinen Ankleide und einem Wohnzimmer sowie einer vorgelagerten Terrasse (ostseitig) und einem Laubengang im Norden.
Die Nutzfläche des ausgebauten Dachgeschosses ist etwas größer wie jene des Erdgeschosses, da der Laubengang im Erdgeschoss überbaut ist. Der Ausbau im DG wurde mit Gipskartonplatten in Leichtbauweise hergestellt. Das DG besteht aus einem Vorraum, einem Badezimmer, einem Lagerraum und zwei Zimmern sowie einer nach Osten situierten Terrasse.
Gegenständliches Objekt war zum Bewertungsstichtag in einem ordnungsgemäßen Erhaltungszustand. Es sind aber auch einige Instandsetzungen bzw. Erneuerungen erforderlich.

Beschreibung des mitzuversteigernden Zubehörs:

Einfache Einbauküche bestehend aus einem Unterkasten, mehreren Hochschränken und Hängekästchen, sowie eine verbaute Sitzbank aus Holz mit Stoff bezogenen Sitzflächen und einem Holztisch; die Küche selbst überwiegend aus Spanplatten, mit Massivholzfronten, mit Kunststoff beschichtete Arbeitsplatte, ca. 30 Jahre alt, teilweise Gebrauchsspuren; Einbaugeräte: Elektroherd, Geschirrspüler, Dunstabzug, Kühlschrank

Sonstige Hinweise:

~ Rangordnung der Veräußerung
Wie dem unter Punkt 5. Anhang beigefügtem Grundbuchsauszug EZ 6004 KG 12215 Langenlois entnommen werden kann, sind unter B-LNr. 7h die Rangordnung für die Veräußerung bis 2023-07-13 sowie unter B-LNr. 7i der Kaufvertrag 2022-06-20 Eigentumsrecht vorgemerkt für S., geb. 19xx-xx-xx, angemerkt.
Die Rangordnung für die Veräußerung gegenständlicher Liegenschaft war zum Bewertungs- und Qualitätsstichtag vorliegenden Gutachtens, dem 30.10.2023 bereits abgelaufen und wird demnach bei vorliegender Bewertung nicht weiter berücksichtigt. Auch der Kaufvertrag vom 20.06.2022 bleibt für die Erstellung vorliegenden Gutachten außer Acht.
Unter diesen Annahmen wurde vorliegendes Gutachten erstellt. Sollte dies nicht zutreffen sein, so könnte sich der ausgewiesene Verkehrswert allenfalls verändern.
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~ Fehlende baurechtliche Bewilligung für Ausbau im DG
Für den bestehenden Dachgeschoßausbau wurden seitens der Stadtgemeinde Langenlois keine Unterlagen übergeben und ist dieser Dachgeschoßausbau vermutlich baurechtlich nicht bewilligt. Vorliegender Bewertung wurde unterstellt, dass die nachträgliche Erwirkung der erforderlichen behördlichen Bewilligungen ohne größeren Kostenaufwand möglich wäre. Sollte dies nicht zutreffen, so würde sich der in vorliegendem Gutachten ausgewiesene Verkehrswert entsprechend verändern.
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~ Statik des Wohnhauses aufgrund Mauerdurchbruch
Anlässlich der Befundaufnahme wurde festgestellt, dass im Kellergeschoß und zwar im Verbindungsgang zwischen Hauskeller und Garage sich auf einer Länge von ca. 1,5 m keine Abmauerung der Außenwand befindet. In diesem Bereich ist das darüber befindliche Gewölbe provisorisch mit einem Eisensteher unterstützt. Vorliegender Bewertung wurde unterstellt, dass die ordnungsgemäße Vermauerung dieser Maueröffnung mit den bei der Bewertung angesetzten Kosten durch Mängel und Schäden durchgeführt werden könne und dass nach erfolgter Beseitigung dieses Baumangels keine statischen Probleme am Objekt mehr bestehen würden. Sollte dies nicht zutreffen, so würde sich der in gegenständlichem Gutachten ausgewiesene Verkehrswert entsprechend verändern.
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~ Zählerkasten
Bei der Befundaufnahme wurde festgestellt, dass der Zählerkasten gegenständlichen Objektes vermutlich sachgerecht ausgeführt ist. Dies wurde vorliegender Bewertung unterstellt.
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~ Elektroinstallationen, Hauszu- und Ableitungen
Anlässlich der Befundaufnahme wurde von Herrn S. angegeben, dass sich die Elektroinstallationen sowie die Hauszu- und Ableitungen in einem guten und funktionstüchtigen Zustand befinden würden. Dies wurde vorliegender Bewertung unterstellt. Sollte diese nicht zutreffen, so würde sich der in vorliegendem Gutachten ausgewiesene Verkehrswert allenfalls entsprechend verändern.
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~ Kosten für Beseitigung von Mängeln und Schäden
Die Kosten für die Beseitigung der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen wurden für die Zwecke vorliegenden Gutachtens pauschal ohne detaillierte Kalkulationen angesetzt. Dies deshalb, weil ein präsumtiver Käufer gegenständlicher Liegenschaft mit großer Wahrscheinlichkeit bei seinen Kaufpreisüberlegungen in ähnlicher Weise vorgehen würde. Der gefertigte Sachverständige kann demnach für die Höhe der Kosten, welche zur Beseitigung der Mängel und Schäden tatsächlich anfallen werden, keine Haftung übernehmen.
Beachten Sie bitte die Langfassung des Gutachtens, in diesem sind die bewertungsrelevanten Grundlagen detailliert beschrieben (als pdf-Datei abrufbar)
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Kurzgutachten:

Kurzgutachten Einfamilienhaus

Langgutachten:

Langgutachten (pdf) (5994 KB)

Lageplan:

Lageplan ÖK (1103 KB)
Lageplan Orthofoto (1170 KB)
Lageplan Openstreetmap (250 KB)
Lageplan FläWi (1338 KB)
Lageplan WH 1984 AuswechsPl (161 KB)

Grundriss(e):

Grundriss WH 1984 (403 KB)
Grundriss WH 1984 (403 KB)
Grundriss Garage (83 KB)

Foto(s):