Wohnungen in Wien

Die bewertungsgegenständlichen Wohnungseigentumsobjekte befinden sich in einem fünfgeschoßigen Gebäudes mit ausgebautem Dachgeschoß, das ursprünglich in den Jahren um 1951 errichtet wurde.
Es wird darauf hingewiesen, dass die Liegenschaft bei der Baubehörde und bei der Hausverwaltung unter „Friedmanngasse 50“ geführt wird. An dieser Adresse befindet sich auch der allgemeine Hauszugang.
Die Liegenschaft bzw. das allgemeine Stiegenhaus der Liegenschaft wird von der Friedmanngasse über zwei Stufen und eine einflügelige Alu-Eingangstür mit Glaseinsatz erschlossen. Der Hauptzugang zum bewertungsgegenständlichen Gasthaus befindet sich in der Haberlgasse. Die Liegenschaft befand sich am Tag der Befundaufnahme in einem für das Baujahr durchschnittlichen Erhaltungszustand. Die allgemeinen Flächen im Eingangs- und Gangbereich werden augenscheinlich laufend instand gehalten.
2.6.3. Top 4 + 5
Das bewertungsgegenständliche Objekt ist im 2. Obergeschoß der Liegenschaft situiert und besteht – anders als im Nutzwertgutachten angeführt –aus zwei getrennt begehbaren Objekten.
Die Top 4 wird über eine einflügelige Holztür vom allgemeinen Gang erschlossen und besteht aus einer Küche, einem Bad mit WC, einem Zimmer und einem Kabinett. Sie ist straßenseitig, sowohl in Richtung Friedmanngasse als auch in Richtung Haberlgasse ausgerichtet und besitzt in diese Richtungen orientierte Fenster, die als Kunststofffenster ausgeführt sind. Ein Querlüften ist aufgrund der Konfiguration der Wohnung bedingt möglich. Die Beheizung erfolgt mittels des in den Räumlichkeiten des „Keller Gasthausbetrieb“ situierten Gaskessels und Radiatoren im Kabinett und im Zimmer. Ob dieser Gaskessel tatsächlich auch die Top 4 und 5 mit Wärme versorgt, konnte nicht abschließend geklärt werden.
In den Räumlichkeiten der Top 4 und 5 ist lediglich eine elektrische Warmwasseraufbereitung vorhanden, jedoch keine Heizquelle für die Wandradiatoren. Augenscheinlich waren in den einzelnen Aufenthaltsräumen mobile Elektroradiatoren aufgestellt, wodurch die Vermutung naheliegt, dass die Heizung nicht funktionstüchtig ist. Der Erhaltungszustand ist als durchschnittlich zu bezeichnen.

Die Top 5 wird vom allgemeinen Gang ebenfalls über eine einflügelige Holztür betreten und gliedert sich in einen Vorraum, ein WC, ein Bad, eine Küche sowie vier Zimmer. Sie ist sowohl straßenseitig (in Richtung Haberlgasse) als auch hofseitig ausgerichtet. Die Fenster sind ebenfalls straßen- und hofseitig orientiert und als Kunststofffenster ausgeführt. Die Beheizung erfolgt mittels des in den Räumlichkeiten des „Keller Gasthausbetrieb“ situierten Gaskessels und Radiatoren in den Zimmern und in der Küche. Ob dieser Gaskessel tatsächlich auch die Top 4 und 5 mit Wärme versorgt, konnte nicht abschließend geklärt werden.
In den Räumlichkeiten der Top 4 und 5 ist lediglich eine elektrische Warmwasseraufbereitung vorhanden, jedoch keine Heizquelle für die Wandradiatoren. Augenscheinlich waren in den einzelnen Aufenthaltsräumen mobile Elektroradiatoren aufgestellt, wodurch die Vermutung naheliegt, dass die Heizung nicht funktionstüchtig ist.
Der Erhaltungszustand ist als durchschnittlich zu bezeichnen.
Die Objekte verfügen über Strom-, Wasser- und Kanalanschluss. Über die elektrische Anlage kann keine Aussage getroffen werden. Es erfolgte außerdem keine Überprüfung der Einhaltung diverser baurechtlicher Vorschriften (zB. WrBO, OIB-Richtlinien, ÖNormen, DINormen, Elektrotechnikverordnung) sowie der Bauphysik, Statik usw. Es kann weiters keine Aussage über die Qualität der Feuchtraumisolierungen getätigt werden. (Es wird auf die Wasserschäden, ausgehend von der bewertungsgegenständlichen Wohnung, die im Protokoll der letzten Eigentümerversammlung vom 16. Oktober 2019 erwähnt sind, hingewiesen.)
Im Rahmen der 1. Befundaufnahme wurde seitens des Verpflichteten die Kellerabteile für die Wohnung Top 4/5 vorgezeigt.Der Ist-Zustand stimmt mit dem Konsensplan der Baubehörde nicht überein, da die innere Raumeinteilung abgeändert und die Raumwidmungen verändert wurden. Weiters wurden Zwischentüren versetzt. Im Nutzwertgutachten sind die Wohnungen Top 4 und 5 als eine Wohnung zusammengefasst.
Da die Objekte getrennt vermietet sind, wird anhand der Planunterlagen eine ungefähre Flächenzuordnung der im Nutzwertgutachten ausgewiesenen Flächen für das jeweilige Top vorgenommen:
Top 4: 38,94 m2
Top 5: 92,44 m2

Sonstige Hinweise:

Es wird empfohlen in das Langgutachten Einsicht zunehmen!

Langgutachten:

Langgutachten (4746 KB)
Anlagen zu Langgutachten (3732 KB)
Anlagen zu Langgutachten (3348 KB)
Anlagen zu Langgutachten (2103 KB)
Anlagen zu Langgutachten (20313 KB)
Anlagen zu Langgutachten (20353 KB)

Lageplan:

Lageplan (399 KB)

Grundriss(e):

Grundriss Top 4 und Top 5 (287 KB)

Foto(s):