Haberlgasse Versteigerung

Die bewertungsgegenständlichen Wohnungseigentumsobjekte befinden sich in einem fünfgeschoßigen Gebäudes mit ausgebautem Dachgeschoß, das ursprünglich in den Jahren um 1951 errichtet wurde.
Es wird darauf hingewiesen, dass die Liegenschaft bei der Baubehörde und bei der Hausverwaltung unter „Friedmanngasse 50“ geführt wird. An dieser Adresse befindet sich auch der allgemeine Hauszugang.
Die Liegenschaft bzw. das allgemeine Stiegenhaus der Liegenschaft wird von der Friedmanngasse über zwei Stufen und eine einflügelige Alu-Eingangstür mit Glaseinsatz erschlossen. Der Hauptzugang zum bewertungsgegenständlichen Gasthaus befindet sich in der Haberlgasse. Die Liegenschaft befand sich am Tag der Befundaufnahme in einem für das Baujahr durchschnittlichen Erhaltungszustand. Die allgemeinen Flächen im Eingangs- und Gangbereich werden augenscheinlich laufend instand gehalten.
Laut Nutzwertberechnung vom 22. Juni 2017 (TZ 4995/2019) befinden sich auf der Liegenschaft 19 selbstständige Räumlichkeiten. Diese gliedern sich wie folgt:
• 15 Wohnungen
• 1 Lokal
• 3 sonstige selbständige Räumlichkeiten (Keller Gasthausbetrieb, Waschküche und WC und Trockenboden)
2.6.1. Keller Gasthausbetrieb
Die Räumlichkeiten des Gasthausbetriebes im Kellergeschoß werden einerseits über einen internen Treppenabgang (einläufig mit Fliesenbelag und Metallhandlauf) von den Räumlichkeiten im Erdgeschoß (Küche) erschlossen. Andererseits besteht ein Zugang direkt vom allgemeinen Gang im Kellergeschoß. Es sind insgesamt drei Kellerräume, eine Abstellnische, ein Duschraum und ein WC vorhanden. Die Räumlichkeiten verfügen über keine natürliche Belichtung oder Belüftung. Eine Heizung ist ebenfalls nicht vorhanden. Der Gaskessel, für die Beheizung der Gasthausräumlichkeiten im Erdgeschoß sowie für die Top 4 und 5 ist im Kellerraum 3 situiert. Ob dieser auch die Top 4 und 5 mit Wärme versorgt, konnte nicht abschließend geklärt werden. In den Räumlichkeiten der Top 4 und 5 ist lediglich eine elektrische Warmwasseraufbereitung vorhanden, jedoch keine Heizquelle für die Wandradiatoren. Augenscheinlich waren in den einzelnen Aufenthaltsräumen mobile Elektroradiatoren aufgestellt, wodurch die Vermutung naheliegt, dass die Heizung nicht funktionstüchtig ist. Augenscheinlich verfügen die Räumlichkeiten über einen Strom-, Wasser- und Kanalanschluss.
Über die elektrische Anlage kann keine Aussage getroffen werden. Es erfolgte außerdem keine Überprüfung der Einhaltung diverser baurechtlicher Vorschriften (zB. WrBO, OIB-Richtlinien, ÖNormen, DINormen, Elektrotechnikverordnung) sowie der Bauphysik, Statik usw. Es kann weiters keine Aussage über die Qualität der Feuchtraumisolierungen getätigt werden.
Der Ist-Zustand stimmt mit dem Konsensplan der Baubehörde nicht überein, da die innere Raumeinteilung abgeändert und eine Duschgelegenheit sowie ein WC eingebaut wurden. 2.6.2. Gasthausbetrieb Top 1
Die Räumlichkeiten des Gasthausbetriebes Top 1 im Erdgeschoß werden über eine doppelflügelige Metalltür mit Glaseinsatz von der Haberlgasse betreten. Sämtliche Räumlichkeiten wurden baulich und hinsichtlich der Raumwidmung verändert und werden derzeit vom Verpflichteten zu Wohnzwecken genutzt. Am Tag der Befundaufnahme gliederte sich das Objekt in einen Vorraum, einen Gang, vier Zimmer, ein Kabinett, zwei WCs, ein Bad mit WC und eine Küche. Über das Zimmer 4 wird der allgemeine, befestigte Hofbereich erschlossen. Die Küche führt über einen internen Stiegenabgang zu den Räumlichkeiten im Kellergeschoß. Die Räume sind sowohl straßenseitig in Richtung Friedmanngasse und Haberlgasse als auch hofseitig ausgerichtet. Ein Querlüften ist bedingt möglich. Die Fenster sind überwiegend als Kunststofffenster ausgeführt.
In einzelnen Räumen sind Radiatoren vorhanden, die mittels einer im Kellergeschoß situierten Gastherme betrieben werden. Weiters gibt es einen Warmwasserboiler im Objekt.
Das Objekt verfügt über Strom-, Wasser- und Kanalanschluss. Über die elektrische Anlage kann keine Aussage getroffen werden. Es erfolgte außerdem keine Überprüfung der Einhaltung diverser baurechtlicher Vorschriften (zB. WrBO, OIB-Richtlinien, ÖNormen, DINormen, Elektrotechnikverordnung) sowie der Bauphysik, Statik usw. Es kann weiters keine Aussage über die Qualität der Feuchtraumisolierungen getätigt werden.
Im Rahmen der 1. Befundaufnahme wurde seitens des Verpflichteten nur die Kellerabteile für die Wohnung Top 4/5 vorgezeigt.

Sonstige Hinweise:

Es wird empfohlen in das Langgutachten Einsicht zu nehmen.

Langgutachten:

Anlagen zu Langgutachten (20353 KB)
Anlagen zu Langgutachten (3732 KB)
Anlagen zu Langgutachten (3348 KB)
Langgutachten (4746 KB)
Anlagen zu Langgutachten (2103 KB)
Anlagen zu Langgutachten (20313 KB)

Lageplan:

Lageplan (399 KB)

Grundriss(e):

Grundriss Keller (35 KB)
Grundriss Top 1 (234 KB)

Foto(s):