Mitte 2021 sprachen die Bankenaufseher vom Finanzmarktstabilisierungsprogramm eine Mahnung bezüglich der Entwicklungen am österreichischen Immobilienmarkt aus. Einen solchen Schritt gehen die Finanzmarktaufseher äußerst selten.
Die Entwicklungen am österreichischen Wohnungsmarkt
Zwei Entwicklungen beruhigen die Aufseher. Zum einen steigen die Wohneigentumspreise in Österreich aufgrund der hohen Nachfrage bereits seit Jahren. Jährlich stiegen die Preise für Wohneigentum um mehr als fünf Prozent. Diese Zuwachsrate ist zum einen oberhalb der üblichen Inflationsrate, zum anderen wachsen die verfügbaren Einkommen der österreichischen Haushalte nur etwa halb so schnell. Das führt zu einer Entkopplung des Wohnungsmarkts gesamtwirtschaftlichen Entwicklung.
Empfehlungen zur Vergabe von Krediten wurden ignoriert
Die prinzipielle Empfehlung zur Finanzierung von Wohneigentum sieht eine Eigeneinlage von mindestens 20 Prozent vor. Die maximalen Laufzeiten der Kredite sollten 35 Jahre nicht überschreiten. Die monatlichen Raten zur Rückzahlung sollten weniger als 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen. Im ersten Halbjahr 2021 wurden die Vorgaben zur Eigeneinlage ignoriert. Dadurch steigen die monatlichen Rückzahlungsraten bis über 40 Prozent des Nettoeinkommens.
Was hat die Eigenheimpreise in die Höhe getrieben?
In Österreich war, wie in vielen anderen europäischen Ländern auch zu beobachten, dass die Immobilienmärkte von Investoren eingenommen wurden. Diese kaufen den Wohnraum zu hohen Preisen und vermieten sie ebenfalls hochpreisig, was die Mieten immens in die Höhe trieb. Bauen oder renovieren Investoren, dann wird in Luxuseigentumswohnungen oder Luxus-Mietwohnungen investiert. Die Investoren, die die Häuser als Wertanlage betrachten, haben ein Interesse daran, die Nachfrage am Wohnungsmarkt hochzuhalten, damit sie das Objekt später zu einem höheren Preis verkaufen können. Damit können sie die niedrigen Zinsen der klassischen Geldanlagen und die nicht allzu hohen Renditeraten an der Börse umgehen.
Was passiert, wenn die Immobilienblase platzt?
Erst wenn zum Platzen der Immobilienblase eine gesamtwirtschaftliche Krise hinzukommt und die jetzigen Eigenheimbesitzer ihre Raten nicht zurückzahlen können oder das Zinsniveau stark ansteigt, können die Darlehen nicht zurückgezahlt werden. Allerdings sind über 60 Prozent der Wohneigentumkredite fest verzinst. In Österreich wirkt der soziale Wohnungsbau regulierend auf den Mietenmarkt ein. Das hat auch eine stabilisierende Wirkung auf die Eigenheimpreise. Zudem steht Menschen in unteren Einkommensschichten erschwinglicher Wohnraum zur Verfügung. Die stabilisierenden Faktoren des österreichischen Wohnungsmarkts und der vergleichsweise geringen Überschuldung der Bevölkerung sorgen momentan dafür, dass die Blase noch nicht geplatzt ist.
In Österreich ist, wie in andren europäischen Ländern auch, insbesondere in den Großstädten, ein Ungleichgewicht zwischen den Einkommenssteigerungen und den Steigerungen der Preise am Wohnungsmarkt gekommen. Bei gleichbleibender Entwicklung ohne weitere, korrigierende Faktoren, wird die Blase früher oder später platzen.