Der Verkauf einer Immobilie erfordert Professionalität, genaue Kalkulation und rechtliche Sicherheit. Ob Selbstvermarktung oder Beauftragung eines Maklers: Der Verkauf einer Immobilie ist ein anspruchsvolles Unterfangen. Wie man als Verkäufer selbst oder mit Hilfe eines Maklers den Ansprüchen des Immobilienverkaufs gerecht wird – das erklären die folgenden Absätze.
Selbstverkauf: Umfassende Pflichten, geringere Nebenkosten
Abgesehen davon, dass im Falle eines Selbstverkaufs einer Immobilie die Interessenten selbst akquiriert werden müssen, gilt ein wesentliches Augenmerk den Pflichten. Eine vernachlässigte Pflicht des Verkäufers kann hohe Kosten verursachen. Wurde beispielsweise im Kaufvertrag ein bestimmter Mangel nicht erwähnt und er tritt in der Gewährleistungszeit nach dem Verkauf auf, so haftet der Verkäufer dafür. Er ist dann verpflichtet, den Mangel zu beheben.
Das höchste Augenmerk legt jeder Verkäufer also idealerweise auf die Erfüllung seiner Pflichten. Einige dieser Pflichten hier auf einen Blick:
- Festhaltung der Mängel am Objekt
- Entrichtung aller Abgaben (u. a. Betriebskosten, Steuern) zum Stichtag, damit der Käufer nicht mehr damit belastet wird
- Energieausweis erstellen lassen und dem Käufer vor oder 14 Tage nach dem Vertragsabschluss aushändigen (die Firma, die den Ausweis erstellt, sollte für dessen Inhalte haften, nicht der Verkäufer; Anm.)
- Gewährleistungszeit, in der der Verkäufer für gewöhnliche Eigenschaften der Immobilie haftet, vertraglich festhalten (beim Verkauf als Privatperson muss nicht zwingend eine Gewährleistung vereinbart werden, ansonsten liegt sie bei max. 3 Jahren; Anm.)
Diese Pflichten rund um den Verkauf und dessen Vertragsgestaltung sind wesentlich. Werden sie nicht einkalkuliert, dann sind hohe Folgekosten noch eine der harmloseren Konsequenzen. Schlimmstenfalls – bei z. B. starken unbekannten Mängeln – kann es sogar zur Annullierung des Kaufvertrags kommen. Dabei gilt: Unwissenheit schützt vor Strafe nicht. Demzufolge spielt es keine Rolle, ob dem Verkäufer die gravierenden Mängel bekannt waren oder nicht.
Zusätzlich zu diesen Pflichten hat der Verkäufer bei einer Selbstvermarktung der Immobilie weiteren Aufwand. Zum einen müssen die Interessenten über Wege der Online- und Offline-Akquise gewonnen werden. Zum anderen ist in Vorbereitung darauf ein vernünftiges Exposé zu erstellen.
Mit einem Exposé beginnt der Verkauf, denn hier wird ein verkaufsstarker Text erstellt. Zudem enthält das Exposé wesentliche Angaben zur Immobilie. Ein Grundriss sollte vorhanden sein; falls nicht, so muss dieser selbst erstellt werden. In Bezug auf den Grundriss ist zu beachten, dass etwaige Änderungen, die an der Immobilie durchgeführt wurden, in einem neuen Grundriss aufgeführt sein müssen.
Der Vorteil dessen, dass ein Selbstverkauf durchgeführt wird, besteht in den ausbleibenden Gebühren für Verkäufer sowie Käufer. Dadurch werden für den Käufer die Nebenkosten minimiert und für den Verkäufer wird der Ertrag maximiert. Mit einer geordneten und sorgfältigen Vorgehensweise kann sich der Selbstverkauf einer Immobilie durchaus lohnen – experten-beraten24.de hilft hier weiter.
Makler: Grundsätzlich einfacher, doch der Maklervertrag ist entscheidend!
Ein Makler übernimmt einen Großteil der Arbeit beim Verkauf der Immobilie. Er ist von der Erstellung des Exposés über die Vermarktung und Besichtigung der Immobilie bis hin zum Verkauf der Immobilie ausführend sowie beratend dabei. Besonders vorteilhaft ist, dass er durch seine Erfahrung die einzelnen Schritte bis zum Verkauf einer Immobilie qualitativ hochwertig durchführt. Grundrisse werden mit Programmen erstellt. Exposés sprühen von verkaufspsychologischen Formulierungen. Gegenargumente von Kunden werden fachlich entkräftet.
Zwar kostet ein Makler, seine Argumente und sein Vorgehen jedoch können zu einem Verkauf der Immobilie zu einem höheren Preis beitragen. Apropos Preis: Der Makler kann wesentlich zuverlässiger und genauer als die meisten Verkäufer den Marktpreis der Immobilie bestimmen.
Damit ein Makler die erhoffte professionelle Hilfe wird, haben Verkäufer eine sorgfältige Ausgestaltung des Maklervertrags sicherzustellen, in der die Pflichten des Maklers präzise zusammengetragen sind:
- Die Maklerprovision sowie deren Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer sollten klar formuliert sein.
- Für den Fall nicht zustande kommender Verträge sollte eine Aufwandsentschädigung definiert sein.
- Der Vertrag sollte den Makler zu Werbemaßnahmen verpflichten.
- Auch sollte der Vertrag die Verpflichtung zur Anwesenheit bei Besichtigungsterminen beinhalten.
Es existieren noch weitere Wege als Selbstvermarktung und Makler, um eine Immobilie schnellstmöglich zu verkaufen. Sollte die Beauftragung eines Maklers nicht zur Debatte stehen, lohnt es sich, die anderen Wege zu versuchen.
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