Einfamilienhaus in 8580 Köflach

Die Liegenschaft EZ 427 GB 63351 Pichling bei Köflach umfasst die Grundstücke 222/1 sowie 223 und befindet sich in der Stadtgemeinde Köflach.
Die gegenständliche Liegenschaft ist unter der Orientierungsnummer „St. Martinerstraße 55“ situiert und liegt rund 2,1km vom Rathausplatz Köflach entfernt. Die Wohnlage kann als durchschnittlich bezeichnet werden, die Verkehrslage kann als durchschnittlich bis gut beschrieben werden.
Die verkehrstechnische Erschließung erfolgt über die asphaltierte L346, St. Martinerstraße, Grundstück 328/1 – öffentliches Gut.
Die Zufahrt am eigenen Grundstück ist teils mit Schotter befestigt.
Die üblichen Nahversorger sind in der näheren Umgebung mit einem Fahrzeug erreichbar.
Die Liegenschaft besteht aus den Grundstücken 222/1 sowie 223 und weist laut Grundbuchauszug ein Gesamtausmaß von 2.306 m² auf.
Das Grundstück 222/1 mit einer Fläche von 1.455 m² ist grundbücherlich als Wald ausgewiesen.
Die Liegenschaft hat eine unregelmäßige Grundstücksform und befindet sich im Bereich der Waldflächen von Nordosten nach Südwesten in einer extremen, felsigen Hanglage. Das Grundstück 223 ist Richtung Straße ebenso geneigt.
Die durchschnittliche Länge der Grundstücke beträgt rund 95 m, die durchschnittliche Breite beläuft sich auf etwa 24 m.
Auf der Liegenschaft wurde mit der Errichtung eines Wohnhauses mit der Garage begonnen. Die Fundamentplatte, Betonwände und Stützwände des Untergeschosses bzw. der Garage sind vorhanden. Das Erdgeschoss sowie das Obergeschoss fehlen zur Gänze. Die Grundgrenze ist von einem Bauzaun umgeben.
Die Zufahrt zur Liegenschaft erfolgt über die asphaltierte, öffentliche L346 – St. Martinerstraße – Grundstück 328/1.
Aufschließung
Die Liegenschaft ist nicht aufgeschlossen.
Das Strom-, Wasser- und Kanalnetz befindet sich im Bereich der Grundstücksgrenze zur St. Martinerstraße.
Flächenwidmung
Gemäß derzeit gültigem Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde Kölfach ist das Bewertungsgrundstück 223 als Allgemeines Wohngebiet (WA) mit einer Bebauungsdichte von 0,2 – 0,4 ausgewiesen. Das Grundstück 222/1 ist als Wald deklariert. Darüber hinaus sind die Grundstücke als Biotop (BT) ausgewiesen.
Bodenkontaminierung
Etwaige Kontaminierungen des Erdreiches im Bereich der gegenständlichen Liegenschaft waren durch bloßen Augenschein nicht feststellbar und fanden im Gutachten keine Berücksichtigung. Die dafür notwendigen Untersuchungen übersteigen den geforderten Umfang der Begutachtung und wären gegen gesonderten Auftrag von dafür entsprechend qualifizierten Sachverständigen nach dem jeweiligen Stand der Technik durchzuführen.
Im Verdachtsflächenkataster oder Altlastenatlas sind die Bewertungsgrundstücke 222/1 sowie 223 nicht verzeichnet.
Energieausweis
Es liegt ein Energieausweis laut Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) des BM Ing. Norbert Breitfuß vom 22.5.2020 vor. Der spezifische Heizwärmebedarf beträgt 45,4 kWh/m²a. Der Gesamtenergieeffizienz-Faktor wird mit 0,66 angegeben.
Sonstige Feststellungen
Gemäß Mitteilung der Stadtgemeinde Köflach besteht per 20.11.2023 ein Abgabenrückstand in der Höhe von € 34,00.
Die Sachverständige hat darauf hingewiesen, dass mit der Errichtung eines Wohnhauses mit der Garage begonnen wurde. Die Fundamentplatte, Betonwände und Stützwände des Untergeschosses bzw. der Garage sind vorhanden.
Laut Auskunft der Baubehörde wurde der Baubeginn durch einen Bauführer der Stadtgemeinde Köflach nicht gemeldet und der Baustellenring nicht beantragt.
Es sind die diversen Auflagen der Baubehörde des Baubewilligungsbescheides vom 9.9.2020 unbedingt einzuhalten.
Die gegenständliche Liegenschaft ist im Grundsteuerkataster eingetragen und wurde somit nicht vermessen.
Bei Grundstücken im Grundsteuerkataster sind die Grenzen nicht rechtsverbindlich festgelegt. Bezüglich des tatsächlichen Verlaufes der Grundstücksgrenzen empfiehlt die Sachverständige einen Geometer mit der Vermessung der Liegenschaft zu beauftragen.
Als Grundlage für die Bewertung wurde die im Grundbuchauszug ausgewiesene Gesamtfläche der EZ 427 GB 63351 Pichling bei Köflach herangezogen.
Objektbestand Beschreibung Wohnhaus mit Garage „St. Martinerstraße 55“
Im Jahr 2020 wurde von der zuständigen Baubehörde, der Stadtgemeinde Köflach, die Baubewilligung für die Errichtung eines Wohnhauses mit Garage, einer Stützmauer mit Einfriedung und Geländeveränderungen erteilt. Die diesbezügliche Benützungsbewilligung fehlt, da mit dem Bau der Garage im Kellergeschoss lediglich begonnen wurde.
Laut Baubewilligungsbescheid und Einreichplan ist auf dem Grundstück Nr. 223 ein Neubau eines nicht unterkellerten, zweigeschossigen Wohnhauses mit einer in den Hang integrierten eingeschossigen Garage als eigenständiges Gebäude im Untergeschoss geplant. Des Weiteren ist die Errichtung einer Zufahrt und eines an die Garage angrenzenden Abstellraumes mit anschließendem Müllplatz vorgesehen. Daran bindet eine Stiege als Zugang zum Wohnhaus an. Darüber hinaus sind die Errichtung von zwei Stützmauern mit aufgesetzter Einfriedung und eine Geländeveränderung projektiert.
Das Wohnhaus ist in Massivbauweise als Holzriegelbau mit einem Satteldach in Ziegeleindeckung ausgestattetes Gebäude geplant. Die Garage wird mit einem Flachdach ausgeführt.
Im Untergeschoss sind laut Einreichplan eine Garage, ein Abstellraum, ein Müllraum sowie Stützmauern in Stahlbetonbauweise vorgesehen. In der Natur wurde mit der Errichtung der Garage, des Abstellraumes, des Müllplatzes und den Stützmauern begonnen.
Laut Auskunft der Baubehörde wurde der Baubeginn durch einen Bauführer der Stadtgemeinde Köflach nicht gemeldet und der Baustellenring nicht beantragt.
Das Erdgeschoss beinhaltet laut Einreichplan eine Veranda beim Hauseingang, eine Diele, eine Dusche/WC, einen Koch-/Wohn-/Essbereich und einen Technikraum. Darüber hinaus ist eine Terrasse südwestseitig dargestellt.
Im Obergeschoss sind eine Empore, ein Bad, ein Schlafzimmer und zwei Kinderzimmer eingeplant.
Als Beheizung des Wohnhauses ist eine Zentralheizung mittels Luft-Wärmepumpe angeführt. Zusätzlich ist ein Einzelofen im Wohnzimmer angegeben.
Das Grundstück Nr. 222/1 ist laut Grundbuchauszug als Wald ausgewiesen und stellt in der Natur ein extrem steiles, ehemaliges Abbaugebiet von Steinmaterial dar.
Die Waldflächen sind verbuschte Flächen mit Buschwerk oder aufkommendem Waldanflug und weisen einen geringen Bestand auf.
Die Zubehörfläche ist teilweise mit einem Bauzaun ausgestattet.
Der von der Sachverständigen bei der Baubehörde ausgehobene Einreichplan aus dem Jahr 2020 wurde im Zuge der Befundaufnahme stichprobenartig kontrolliert und es wurden Kontrollmessungen durchgeführt.
Es konnte von der Sachverständigen nicht festgestellt werden, ob die vorhandenen Baumaßnahmen dem Einreichplan entsprechen, da dafür ein Geometer notwendig wäre.
Für die weiterführende Berechnung werden die im Einreichplan angeführten Werte und Flächen herangezogen.
Der gesamte Einreichplan ist den Beilagen des Gutachtens zu entnehmen.
Zusammenfassende Aufstellung zum geplanten Wohnhaus mit Garage
Baubeginn Untergeschoss: ca. 2020
Gesamtnutzungsdauer: 70 Jahre
Restnutzungsdauer: 67 Jahre
Instandhaltung/Sanierung: –
Geplante Nettonutzflächen: (Laut Einreichplan aus dem Jahr 2020)
ca. 58,60m² (UG – Garage) I ca. 12,75m² (UG – AR, Müll)
ca. 63,12m² (EG)
ca. 63,39m² (OG)
Gesamtwohnnutzfläche: ca. 126,51m² (EG + OG)
Heizung: Zentralheizung mittels Luft-Wärmepumpe
Baubewilligung: GZ: BA131-91-396aF15/3-2020Pa/Js vom 09.09.2020 Benützungsbewilligung: nicht vorhanden
Zustandsnote für die Bewertung: Note 1,5 (von 1,0 – 5,0)
Ausstattung
In der Natur wurde mit der Errichtung der Garage, des Abstellraumes, des Müllplatzes und der Stützmauern begonnen.
Bau- und Instandhaltungszustand
Der Bau- und Instandhaltungszustand kann im Bereich des Untergeschosses als neuwertig beschrieben werden. Das Erdgeschoss und das Obergeschoss fehlen zur Gänze.
Mängel/Schäden/fehlende Arbeiten – Anmerkungen:
Der von der Sachverständigen bei der Baubehörde ausgehobene Einreichplan aus dem Jahr 2020 wurde im Zuge der Befundaufnahme stichprobenartig kontrolliert und es wurden Kontrollmessungen durchgeführt. Es konnte von der Sachverständigen nicht festgestellt werden, ob die vorhandenen Baumaßnahmen dem Einreichplan entsprechen, da dafür ein Geometer notwendig wäre.
Der Instandhaltungsrückstau wurde durch die Zustandsnote im Bereich der Sachwertermittlung berücksichtigt. In der Ertragswertberechnung findet der Instandhaltungsrückstau in den erhöhten Bewirtschaftungskosten seinen Niederschlag.
Es erfolgte lediglich eine augenscheinliche Besichtigung des Gebäudes und keine weitere bauliche Untersuchung, sodass das Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren Bauschäden nicht ausgeschlossen werden kann.
Als Gesamtzustandsnote nach E. Heideck wird für das Wohnhaus mit Garage die Note 1,5 für die Bewertung festgesetzt.
Außenanlagen
Zu den Außenanlagen zählen Einfriedungen, Gartentore, Platzbefestigungen, Stützmauern usw. Bei der gegenständlichen Liegenschaft ist eine einfache bewertungsrelevante Außenanlage vorhanden. Diese besteht maßgeblich aus den befestigten Flächen und dem Bauzaun.
Ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmende Lasten scheinen im Grundbuch nicht auf.
Zur Liegenschaft gehört kein Zubehör.

siehe Langgutachten
Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt.
Das Langgutachten ist in der Ediktsdatei zu ersehen.
Der Verpflichtete hat keine Mitteilung nach § 6 Abs. 1 Z. 9 lit. a UStG 1994 erstattet.
Das Vadium kann nur in Form von Sparurkunden erlegt werden.
Bieter haben einen Lichtbildausweis mitzubringen!

Langgutachten (pdf) (1935 KB)

Lageplan (75 KB)

Grundriss UG (107 KB)
Grundriss EG (88 KB)
Grundriss OG (109 KB)