Die ggst. Liegenschaft EZ 3633, bestehend aus dem GST 1219/6, ist als unregelmäßiges Fünfeck (trapezähnlich) ausgestaltet, in Hanglage gelegen und verfügt gem. Grundbuch über eine Grundstücksfläche von insgesamt 500 m².

Auf der Liegenschaft befindet sich ein nicht fertig gestelltes Einfamilienhaus, mit dessen (konsensloser) Errichtung ursprünglich auf Basis der Baubewilligung vom 20.03.2015 begonnen wurde. Das ggst. Gebäude verfügt über zwei Kellergeschoße, ein Erdgeschoß und ein Obergeschoß/ Dachgeschoß.
Erhaltungszustand, Baumängel & Bauschäden
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass zum Zeitpunkt der Befundaufnahme die Innenräume des Gebäudes annähernd fertiggestellt waren. Bis auf einzelne, mitunter aber stärkere Feuchteschäden und div. ausstehende Fertigstellungsarbeiten, befinden sich die Innenräume des Gebäudes in einem sehr guten Erhaltungszustand. Die Fassade, Garage, Terrassen/Balkone und Außenanlagen befinden sich jedoch noch weitestgehend in einer Rohbauphase. Hinsichtlich einer Fertigstellung (ohne explizite Berücksichtigung der Flächenwidmung/des Bebauungsplanes) sind jedenfalls folgende Arbeiten noch ausständig bzw. zu berücksichtigen:
• Vollwärmeschutz Fassadenbereich
• Schlosserarbeiten  Handläufe und Geländer
• Ausbau Keller 2
• Ausbau Garage
• Absturzsicherungen an den Fenstern
• Terrassenbeläge
• Balkonuntersichten
• Komplettierung Elektroinstallationen
• Komplettierung Sanitäranlagen
• Komplettierung Malereiarbeiten
• Außenanlagen
• Fertigstellungsanzeige
Das Einfamilienhaus verfügt gem. Einreichplan über eine Nutzfläche von insgesamt rd. 453 m². Weites verfügt das Gebäude über Terrassen- und Balkone (insg. rd. 95 m²), eine Garage (rd. 25,23 m²) und ein Lager im Kellergeschoß 2 (rd. 15,34 m²).
Um unterschiedliche Flächenarten (z.B. Nutzflächen, Terrassen, Balkone, etc.) adäquat zu be-rücksichtigen, wird eine Gewichtung der Flächen vorgenommen. Sohin ergibt sich eine gewichtete Gesamtfläche iHv. 476,72 m².

Grundstücksgröße: 500 m²

Objektgröße: 476,72 m²

Schätzwert: 612.000,00 EUR

Beschreibung des mitzuversteigernden Zubehörs: keines

Wert des mitzuversteigernden Zubehörs: kein Zubehör

Vadium: 61.200,00 EUR

Geringstes Gebot: 302.000,00 EUR

Sonstige Hinweise:

Im Rahmen der Gutachtenserstellung wurde der Ist-Stand der Baulichkeit auch mit den letztgültigen Plänen vom 18.12.2016, welche der Baubewilligung vom 23.02.2017 zugrunde gelegt wurden, verglichen. Daraus ergeben sich div. Abweichungen notwendige Rückbaumaßnahmen.
Aufgrund der aktuell bestehenden konsenslosen Bauführung auf der ggst. Liegenschaft sind, um einen Konsens gem. Baubewilligung vom 23.02.2017 erlangen zu können, auch Adaptierungen auf der Nachbarliegenschaft EZ 2980 vorzunehmen. Das zum Stichtag bestehende Giebel-/ Satteldach muss auf der zur ggst. Liegenschaft zugewandten Seite in ein Walmdach umgebaut werden. Im Zuge der Aufschüttungsarbeiten auf der ggst. Liegenschaft, ist auch von wesentlichen Niveauveränderungen im Bereich der Zufahrt auszugehen. Diese Adaptierungen/Maßnahmen stellen eine notwendige Bedingung für die erteilte Baubewilligung dar und müssen diese daher für die Erlangung des Baukonsens zwingend vorgenommen werden. Es ist davon auszugehen, dass gem. Verursacherprinzip auch die anfallenden Kosten für die notwendigen Adaptierungsarbeiten auf der Nachbarliegenschaft (EZ 2980, GSt. Nr. 1219/39) durch den Eigentümer (durch einen Ersteher) der ggst. Liegenschaft zu tragen sind.

Überschreitung der Bebauungsdichte
Das ggst. Grundstück weist eine Bebauungsdichte von höchstens 30 % auf. Dem Einreichplan gemäß verfügt das ggst. Gebäude, wie bereits an vorangehender Stelle ausgeführt, über eine bebaute Fläche von rd. 232,15 m². Auf Basis einer Grundstücksfläche von 500m² ergibt sich somit eine Bebauungsdichte von rd. 46,5 %. Diese liegt (deutlich) über der zulässigen Bebauungsdichte. Eine ordnungsgemäße, baurechtliche Fertigstellung des Bauwerkes, wie gem. Baubewilligung vorgeschrieben, ist daher unter diesen Bedingungen nicht möglich. Um das Bauvorhaben abschließen zu können, muss zwingend der vorgeschriebenen Bebauungsdichte entsprochen werden. Dies kann nur auf zwei Arten erfolgen. Entweder und das wäre die sinnvollste Variante, kann ein weiterer Grundstücksteil von der Nachbarliegenschaft EZ 2980 zugekauft und mit dem Bewertungsgegenstand vereinigt werden oder die bebaute Fläche ist durch Rückbau des bestehenden Baukörpers entsprechend zu reduzieren. Hinsichtlich eines allfälligen Grundstücksankaufes/einer weiteren Abteilung besteht allerdings kein Rechtsanspruch (und kann ein(e) solche(r) auch nicht erzwungen werden) und ist ein(e) solche(r) daher nur im Wege der Einvernehmlichkeit möglich. Hierbei ist auch nicht ausgeschlossen, dass ein allfälliger Bodenwert des anzukaufenden Grundstücksteiles (aufgrund der Zwangssituation, möglicherweise deutlich) über dem ortsüblichen Preisniveau liegen könnte.
Im Fall eines Rückbaus ist es zwar grundsätzlich denkbar, dass das Nebengebäude (Garage) sowie die gartenseitigen Terrassen entfernt werden können, wobei das für die Entsprechung der vorgeschriebenen Bebauungsdichte nicht ausreichen würde. Es müssten daher weitere Verkleinerungen des Baukörpers vorgenommen werden  dh. es muss aber auch ein Planwechsel durchgeführt, ggf. um eine neue Baubewilligung angesucht werden, was insgesamt zu massiven negativen Auswirkungen auf das Ausmaß der Nutzflächen, die innere Raumeinteilung (hier ist dann vermutlich auch eine komplette Umplanung samt Umbaumaßnahmen notwendig) und die generelle architektonische Gestaltung des Baukörpers führen würde und zugleich auch mit einem deutlich höheren finanziellen Mehraufwand, bei einem vermutlich suboptimalen Ergebnis, verbunden wäre.
Aufgrund der aktuellen Situation zum Stichtag, sind diese beiden Varianten nicht in Betracht zu ziehen und muss daher von einem worst case, d.h. von einem (fiktiven) Abbruch ausgegangen werden.
Zum Stichtag entsprechen die Abbruchkosten für das ggst. Gebäude in etwa dem Bodenwert und verbleibt somit nach Abzug dieser vom Bodenwert für die Liegenschaft nur mehr ein Wert von +/- € 0,-. Erfahrungsgemäß besteht, bei besonders günstigen problembehafteten Liegenschaften, aufgrund des niedrigen Kaufpreises eine hohe Nachfrage, weshalb üblicherweise, trotz der, durch die Belastungen quasi drohenden Wertlosigkeit, deutlich höhere Kaufpreise erzielt werden können. Im ggst. Fall kann angenommen werden, dass derartige, risikoaffine Marktteilnehmer bereit sein werden, in etwa den Bodenwert der Liegenschaft zu bezahlen. Das heißt, dass die bestehenden Gewinnpotentiale (Verwertung nach Beseitigung der Mängel) und die vorhandenen Risiken als ausgewogen betrachtet werden.
Insgesamt ist festzuhalten, dass der ermittelte Sachwert nicht der Objektqualität (unfertiges Bauwerk mit überdurchschnittlichem Nutzflächenangebot bei kleinem Grundstück) entspricht. Es ist davon auszugehen, dass ein derartig hoher Kaufpreis am Markt nicht erzielbar sein wird. Insbesondere auch unter Rücksichtnahme, dass eine ordnungsgemäße Fertigstellung des Bauvorhabens aufgrund der Überschreitung der Bebauungsdichte vereitelt wird und zum Zeitpunkt der Gutachtenserstellung im Rahmen der Bewertung, auch unter Berücksichtigung der Zeitkomponenten & Rahmenbedingungen aus Vorsichtsgründen eher von einem Worst-Case ausgehen muss, d.h. ein möglicher Abbruch der Baulichkeiten ist in Betracht zu ziehen. Unter Berücksichtigung der vorangehenden Ausführungen wird aber auch das Marktsegment berücksichtigt, dass ein gewisses Potenzial sieht und bereit ist, mehr als „Null“ zu zahlen, da es ja defacto auch einen entsprechenden,
wenngleich derzeit konsenslosen, Gebäudebestand gibt. –> über Marktanpassung berücksichtigt.