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Die Wohnhausanlage auf dem Grundstück Nr. .208 inneliegend in EZ 330, GB Baden, wurde ca. 1998 fertiggestellt. Das Gebäude ist teilunterkellert und besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss, 1. Obergeschoss und Dachgeschoss.
Die Erschließung des Grundstückes erfolgt von der Neustiftgasse im Norden. Die Wohnhausanlage umfasst einen an die straßenseitige Grundgrenze angebauten Haupttrakt und einen entlang der rechten seitlichen Grundgrenze errichteten Nebentrakt. Der Haupttrakt ist durch ein Satteldach mit einer Dachneigung von 45° abgeschlossen. Beim Nebentrakt ist ein Pultdach errichtet worden.
Das Wohnhaus enthält 11 Einheiten, die durch zwei Treppenhäuser erreicht werden, wobei je Treppenhaus und je Geschoss zwei Wohnungen zugänglich sind.
Im Kellergeschoss befinden sich die Abstellräume für die einzelnen Wohnungen (Parteienkeller) sowie ein Wasch- und Trockenraum und ein als Schutzraum bezeichneter Raum.
Auf dem Grundstück sind im südlichen Randbereich 12 Autoabstellplätze, ein Stellplatz für Fahrräder und ein Müllplatz hergestellt worden. Die verbleibende Freifläche wird als Kinderspielplatz sowie für die Eigengärten der Erdgeschosswohnungen genutzt. Die Wohnung Top 1 in der Anlage Neustiftgasse 34/1 befindet sich im Erdgeschoss. Die Wohnung ist nicht unterkellert. Die Fenster sind einerseits nordseitig zur Neustiftgasse und andererseits südseitig zum Eigengarten orientiert. Die Wohnung besteht aus Diele, Flur, Dusche/WC, Küche, Schlafraum und Wohnraum. Die Wohnnutzfläche beträgt gerundet 59m². (Angaben laut Einreichplanung und laut Nutzwertgutachten). Der Wohnung ist im Wohnungseigentum ein Kellerabstellraum, bezeichnet als „Parteienk.1 “ mit einer angegebenen Nutzfläche von 2,99 m², weiters eine Terrasse mit 7,73m² und ein kleiner Eigengarten von 11,53m² sowie ein KFZ-Stellplatz zugeordnet.
Das Wohnhaus wurde vor etwa 25 Jahren neu errichtet und befindet sich in einem durchschnittlich guten baulichen Zustand.
Der Erhaltungszustand der Wohnung Top 1 ist jedoch augenscheinlich sehr schlecht. Bei der Befundaufnahme war ersichtlich, dass die Wohnung ungewöhnlich stark verschmutzt und ungepflegt ist. Bei der Besichtigung ist auch extrem starker Gestank in der gesamten Wohnung wahrzunehmen gewesen. Weiters waren Ruß- und Schmutzspuren eines lokalen Brandes, der offenbar im Schlafraum der Wohnung stattgefunden hat, am Boden des Schlafraums und der angrenzenden Räume (insbesondere in Küche und Diele/Gang) ersichtlich. In den Räumen der Wohnung waren Wände, Böden und Decken stark verschmutzt und der Boden an mehreren Stellen durch Glasscherben bedeckt. Die Wohnungseingangstüre war mit Klebebändern von innen verklebt und somit unbenutzbar. Der Zugang zur Wohnung erfolgte über die gartenseitige Terrassentüre. Innentüren und Fenster befanden sich ebenfalls großteils in einen stark vernachlässigten und ungepflegten Zustand.

 

 

Folgender rückgestauter Instandhaltungs- sowie Erneuerungsbedarf war ersichtlich:
• Beseitigung von Nässe- und Putzschäden im Bereich der Diele/Gang/Vorraum sowie im Wohnraum – ad Nässeschäden: ohne invasive Untersuchungsmaßnahmen ist nicht feststellbar, welche Ursache die Wasserschäden an den Wänden (im Wohnzimmer und im Vorraum) haben
• Erneuerung der Bodenbeläge, Wand- und Deckenbeläge
• Entfernung von Müll, Schmutz und Unrat sowie von defektem Mobiliar
• Zur Beseitigung des Gestanks wird voraussichtlich die komplette Entfernung von sämtlichen Wand- Decken und Bodenbelägen möglicherweise auch die Entfernung und Erneuerung des Innenputzes in der gesamten Wohnung erforderlich sein, es ist allerdings nicht absehbar, ob die massive Geruchsbelästigung dadurch behebbar sein wird.
• Erneuerung der Einbauküche und der Sanitäreinrichtung
• Die haustechnischen Anlagen und Leitungen konnten nicht überprüft werden, die Betätigung eines Lichtschalters zeigte keinen Effekt, es ist fraglich inwieweit die elektrischen Anlagen sowie die Wasserversorgung, die sanitären Anlagen, sowie die Heizung und Warmwasserbereitung funktionstüchtig sind.
• Instandsetzung von Fenstern und Terrassentüre
• Instandsetzung des Eigengartens und der Gartenterrasse

Grundstücksgröße: 1.196 m²
Objektgröße: 58,51 m²

Schätzwert: 200.000,00 EUR

Beschreibung des mitzuversteigernden Zubehörs:

Zum Bewertungsstichtag war die Wohnung mit Sanitäreinrichtungsgegenständen in den Sanitärräumen ausgestattet. Eine Einbauküche ist ebenfalls vorhanden. Siehe diesbezügliche Dokumentation durch Fotos im Anhang des Gutachtens.
Die vorhandenen Einbauten in den Sanitärräumen und in der Küche sind allerdings in einem äußerst schlechten, für potenzielle Käufer uninteressanten, Zustand, sodass kein gesonderter Verkehrswert angegeben wird.

Wert des mitzuversteigernden Zubehörs: 0,00 EUR
Vadium: 20.000,00 EUR
Geringstes Gebot: 100.000,00 EUR

Sonstige Hinweise:

Das Gutachten basiert auf den erhaltenen Unterlagen, erteilten Informationen und den getroffenen Annahmen. Der vorstehende Verkehrswert wurde unter der Voraussetzung ermittelt, dass mir alle für die Bewertung maßgeblichen Umstände wahrheitsgemäß offengelegt wurden. Sollten nachträglich Umstände bekannt werden, von denen ich im Rahmen der gegenständlichen Gutachtertätigkeit keine Kenntnis erlangt habe, behalte ich mir vor, das gegenständliche Gutachten zu widerrufen bzw. abzuändern.
Weiters wird jedem Interessenten geraten, vor einem eventuellen Erwerb von der allenfalls gegebenen Möglichkeit Gebrauch zu machen, das Objekt selbst zu besichtigen, um sich ein eigenes Bild von der Immobilie zu machen.
Das Bewertungsgutachten umfasst 67 Seiten zuzüglich 75 Seiten Anhang inklusive Fotodokumentation.
Im Zusammenhang mit der elektronischen Gutachtensform verweise ich darauf, dass bei allfälligen Abweichungen von der schriftlichen und gebundenen Ausfertigung des Gutachtens ausschließlich letztere in seiner Gesamtheit Gültigkeit hat.


Langgutachten:

Langgutachten (pdf) (30517 KB)

Grundriss(e):

Grundriss (363 KB)

Foto(s):

Foto (168 KB) Foto (153 KB) Foto (71 KB) Foto (80 KB) Foto (75 KB) Foto (73 KB) Foto (66 KB) Foto (102 KB) Foto (48 KB) Foto (134 KB) Foto (73 KB)

Dienststelle:

BG Baden (040)

Aktenzeichen:

5 E 14/22b

wegen:

Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum

Bekannt gemacht am:

25.08.2022

Versteigerungstermin:

am 12.10.2022 um 08:30 Uhr

Versteigerungsort:

Bezirksgericht Baden, Conrad v.Hötzendorf Pl. 6, 2500 Baden, Innenhof

Sonstiges:

Ohne Anrechnung auf das Meistbot sind zu übernehmen:
keine Lasten
Allenfalls nicht in der Verteilungsmasse Deckung findende und durch ein Vorzugspfandrecht nach § 13c WEG 1975 bzw. § 27 WEG 2002 besicherte Forderungen.
Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt.
Mitversteigert wird das Zubehör laut Gutachten.
Gemäß § 147 EO kann das Vadium ausschließlich in Form von Sparbüchern erlegt werden.
Die verpflichtete(n) Partei(en) hat(haben) nicht bis spätestens 14 Tage nach Bekanntgabe des Schätzwertes dem Exekutionsgericht mitgeteilt, dass sie auf die Steuerbefreiung des § 6 Abs. 1 Z 9 lit. a UStG 1994 verzichtet(n).


Grundbuch:

04002 Baden

EZ:

330

Grundstücksnr.:

.208

BLNr:

7

Liegenschaftsadresse:

Neustiftgasse 34/1

PLZ/Ort:

2500 Baden


Veröffentlicht unter bis 500.000 Euro, Eigentumswohnung, Niederösterreich, Österreich

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