Die zur politischen Stadtgemeinde Zwettl/NÖ gehörige Ortschaft, in der sich die bewertungsgegenständliche Einfamilienhaus befinden, liegt im nördlichen Waldviertel im politischen Bezirk Zwettl in Niederösterreich, ca. 5 km südöstlich der Bezirkshauptstadt Zwettl. Das bewertungsgegenständliche Grundstück liegt im Ortskern der Ortschaft. Das Grundstück des Einfamilienhauses weist eine unregelmäßige Grundrissform auf und grenzt über eine Länge von ca. 15 m nordöstlich an das öffentliche Gut an. Die östlich, nördlich und westlich an das Grundstück unmittelbar angrenzenden, sowie die in der näheren Umgebung gelegenen Grundstücke sind als Bauland-Agrargebiet bzw. Bauland-Wohngebiet gewidmet und überwiegend mit Wohnhäusern bzw. landwirtschaftlichen Gehöften bebaut. Das Grundstück in Niederösterreich ist eine unbewirtschaftete Grünfläche, die ca. 900m südwestlich außerhalb der Ortschaft liegt. Die unmittelbar angrenzenden und in der Nähe gelegenen Grundstücke sind jeweils als Grünland gewidmet und werden zum Bewertungsstichtag landwirtschaftlich genutzt (Wiesen und Felder). Die Erschließung erfolgt über den östlich unmittelbar angrenzenden, asphaltierten Güterweg. Die Grundstücksfläche ist weitgehend eben, mit einem geringfügigen Gefälle von Norden nach Süden bzw. von Westen nach Osten und besteht zum Bewertungsstichtag in der Natur als versteppte Wiese. Zum Bewertungsstichtag befindet sich auf dem Grundstück im Abstand von zumindest ca. 1 m von den Grundgrenzen ein in Massivbauweise errichtetes Wohngebäude. Das Wohnhaus besteht aus Erdgeschoß und ausgebautem Dachgeschoß und ist nicht unterkellert. Im Erd- und Dachgeschoß ist eine Wohneinheit mit einer Wohnnutzfläche von ca. 125 m² untergebracht.
Der ursprüngliche Baubestand des Einfamilienhauses in NÖ weist ein geschätztes Alter von ca. 70 Jahren auf. Im Zeitraum 1991 bis 2002 wurden an dem ursprünglichen Baubestand laut Auskunft des Verpflichteten folgende Sanierungsmaßnahmen vorgenommen:
Dachsanierung: Vollschalung, Lattung, Konterlattung, Dacheindeckung, Verblechungen und Regenrinnen, Trockenlegung Fundamente (Drainage und Isolierung), Erneuerung Außenputz (Grobputz), Erneuerung Innenputz, Erneuerung Decke über dem Wohnzimmer im EG (Holztramdecke), Erneuerung der Deckenuntersichten, Herstellung neuer Bodenaufbau Erdgeschoß in Wohnküche, Schlafzimmer und Wohnzimmer (Auskofferung, Rollierung, Wärmeisolierung, Estrich), Austausch der Fenster durch Kunststofffenster, Erneuerung der Elektroinstallation inklusive Elektroverteiler- und Zählerschrank, Erneuerung der Sanitärleitungen, Erneuerung der Sanitäranlagen im WC und Bad (Sanitärinstallation, Verfliesung, Sanitärausstattung).
Inwieweit es sich bei den Maßnahmen um anzeige- oder bewilligungspflichtige Baumaßnahmen handelte und entsprechende Bewilligungen notwendig gewesen wären ist bei der Baubehörde nicht feststellbar. Im Bauakt liegen über die vorangeführten Baumaßnahmen keine Einreichunterlagen auf, ein baubehördlicher Konsens ist dafür somit nicht feststellbar. Bauweise (soweit augenscheinlich erkennbar bzw. gemäß Angaben des Verpflichteten):
Fundamente: Steinfundamente, Mauerwerk EG: Mischmauerwerk (Stein und Ziegelmauerwerk) verputzt, Decke über Erdgeschoß: Dippelbaumdecke mit Polsterhölzern, Wärmeisolierung, Fußbodenplatten; Holztramdecke, Wärmeisolierung, Sparschalung und Fußbodenplatten (neue Decke über Wohnzimmer im EG), Mauerwerk
Dachgeschoß: Ziegelmauerwerk verputzt, Fassade: Grobputz, Dachkonstruktion: Krüppelwalmdachstuhl, Holzsparren, Wärmeisolierung Mineralwolle, Dampfsperre;
Dacheindeckung: Strangfalzziegel, Treppe EG/Dachgeschoß: gefächerte Massivholz-Wangentreppe mit Setz- und Trittstufen, ohne Geländer, Kamin: Massivziegelmauerwerk verputzt,
Hauseingangstür: Kunststofftür mit 2-Scheiben-Wärmeisolierverglasung, Innentüren: Stahlumfassungszargen mit furnierten Türblättern, Fenster: Kunststofffenster mit Wärmeisolierverglasung; Holzdachflächenfenster mit Wärmeisolierverglasung (Dachgeschoß),
Heizung: Warmwasser-Zentralheizungsanlage; Wärmeerzeugungssystem: Zentralheizungsherd für feste Brennstoffe; Wärmeabgabesystem: Radiatoren, Warmwasserbereitung: Warmwasserspeicher beheizbar über den Zentralheizungsherd. Das Einfamilienhaus befindet sich in einem mäßigen Bau- und Erhaltungszustand.
Die Wohnräume verfügen über einen einfachen Ausstattungsstandard. An die nordöstliche Fassade des Wohnhauses unmittelbar angrenzend ist ein Schuppengebäude in Holzbauweise angebaut. Das Schuppengebäude ist in einem geringen Abstand (ca. 0,5 bis 1 m) von der westlichen, nördlichen und östlichen Grundgrenze errichtet und weist einen Grundrissausmaß von ca. 6 m x 12 m auf. Die tragenden Teile des Schuppens befinden sich zum Bewertungsstichtag durch Wassereintritt aufgrund der Dachundichtheiten und aufgrund eines Brandes in einem desolaten Bauzustand, wodurch die Standsicherheit des Gebäudes teilweise nicht mehr gegeben ist. Das Gebäude befindet sich teilweise in einem einsturzgefährdeten Zustand. Im Hinblick auf den erheblichen Sanierungsbedarf an den konstruktiven Gebäudeteilen ist das Gebäude aus wirtschaftlicher Sicht als abbruchreif anzusehen. Vorhandene Außenanlagen: Befestigung Innenhof: teilweise Schotter, teilweise Natursteinplatten; Hofeinfahrtstor: zweiflügeliges Massivholztor zwischen Betonsäulen; Einfriedung Vorgarten und Hof: Holzlattenzaun; die nicht bebauten und unbefestigten Grundflächen sind als Grünflächen (Wiese) angelegt.
Versteigerungsort:
Bezirksgericht Zwettl, Niederösterreich
PLZ/Ort:
3910 Zwettl/NÖ