Lage und Erschließung:
Die zu bewertende Liegenschaft befindet sich im Ortsteil Neulassing der Gemeinde Selzthal, ca.3,5 km südwestlich des Ortszentrums. Die Erschließung erfolgt über die direkt vorbeiführende Hauptstraße.
Die Bewertungsliegenschaft ist das dritte Objekt der straßenbegleitenden Wohnhausbebauung im Bereich der von Rottenmann kommenden Ortseinfahrt.
Schräg gegenüber befindet sich die zweigleisige Bahnhofseinfahrt des Bahnknotenpunktes Selzthal, hinter dem Wohnhaus steigt das unbebaute Gelände relativ steil an.
Grundstücksbeschaffenheit u.Grundstücksnutzung:
Das zu bewertende Grundstück ist im straßennahen und bebauten Bereich annähernd eben und steigt dahinter steil an. Zwischen dem Wohnhaus und der steil ansteigenden Wiesenfläche wurde eine Stützmauer errichtet. Am Grundstück selbst befindet sich das Mehrfamilienwohnhaus sowie in einem kleinen Abstand in südlicher Richtung eine kleine eingeschossiges Lagerhütte. Die verbleibenden Grundstücksflächen sind im straßennahen Bereich und im Bereich des rückseitigen Hauszuganges gepflastert. Die verbleibenden Böschungsflächen sind mit wild aufgewachsenen Sträuchern bestockt. Im Hauszugangsbereich wurde giebelseits eine kleinflächige befestigte Freiterrasse zur allgemeinen Nutzung angelegt und einfach befestigt.
Flächenwidmung:
Gemäß dem gültigen Flächenwidmungsplan der Gemeinde Selzthal befindet sich das Grundstück im „Allgemeinen Wohngebiet“ mit einer zulässigen Dichte von 0,2 -1,0.
Die Grundstücksfläche liegt zur Gänze innerhalb der ausgewiesene 65 dB Schienenverkehrslärmlinie der in ca. 50 m Entfernung verlaufenden Bahntrasse der ÖBB Strecke Selzthal – St. Michael.
Grundbuch:
Im Grundbuch befinden sich keine bewertungsrelevanten Eintragungen.
Bodenkontaminierung:
Baubehörde:
Altbestand: > 100 Jahre
letzter Zu- und Umbau:
Hinweis:
Ob alle baubehördlichen Auflagen erfüllt sind wurde nicht erhoben. Jedem präsumtiven Interessenten wird daher geraten, sich wegen allfälliger noch zu erfüllender Bescheidauflagen mit dem Bauamt der Gemeinde Selzthal in Verbindung zu setzten
Gebäudebeschreibung:
Das Bewertungsobjekt wurde vor ca. 100 Jahren errichtet und letztmalig um die Jahre 2010/2013 zu einem Mehrfamilienwohnhaus mit fünf getrennten Wohnungen umgebaut. Das Objekt ist zweigeschossig, teilunterkellert und hat ein voll ausgebautes Dachgeschoß. Die Erschließung der Wohnungen erfolgt über ein zentrales Stiegenhaus in Gebäudemitte. Im Kellerbereich befinden sich die den Wohnungen zugeordneten Kellerabteile sowie ein allgemeiner Abstellraum.
Das Objekt ist an das kommunale Ver- und Entsorgungsnetz der Gemeinde Selzthal angeschlossen. Strom wird aus dem Netz der Energie Steiermark bezogen.
Raumaufteilungen und ca: Nutzflächen :
Flächenangaben aus den übergebenen Planskizzen des Herrn Mag. D. entnommen. Ein Naturaufmaß wurde vom Sv nicht durchgeführt.
Erdgeschoß
Wohnung W 1: 62,55 m2
Vorraum, Bad mit WC, Küche, 3 Zimmer
Wohnung W 2: 75,00 m2
Vorraum, Bad mit WC, Küche, 3 Zimmer,
Abstellräume in den Zwischenpodestbereichen
1.Obergeschoß
Wohnung W 3: 43,63 m2
Vorraum, Bad mit WC, Küche, 3 Zimmer
Wohnung W 4: 36,51 m2 war versperrt *)
Vorraum, Bad mit WC, Kochnische, 3 Zimmer,
Abstellräume in den Zwischenpodestbereichen des Stiegenhauses
Dachgeschoß
Wohnung W 5: 150,48 m2
Diele, Bad, WC, Küche, 4 Zimmer, 2 Balkone
Kellergeschoß
Gangflächen, allgemeiner Abstellraum, fünf Kellerabteile,
Diele, Bad, WC, Küche, 3 Zimmer, 2 Balkone
*) Hinweis:
Die Wohnung konnte nicht befundet werden. Nach Angabe des Eigentümers ist diese jedoch im Vergleich zu den gesichteten Einheiten als gleichwertig anzusehen. Sollte diese Annahme nicht zutreffen, ist die Wertaussage dieses Gutachtens zu überarbeiten.
Bauausführung:
Außen- und Innenmauerwerk: Ziegelmauerwerk, im Keller Steinmauerwerk
Dachgeschoßausbau: Trockenbauausführung mit Gipskartonverkleidungen
Decken: Kappendecke über KG, Holztramdecken mit zus.
abgehängten GK Deckenschale in den Wohnungen
Dachkonstruktion: Satteldach
Dachdeckung: Bitumenschindel
Balkone: Holzkonstruktion mit Holzgeländerungen
Stiegen: Holzkonstruktionen vom EG – DG,
Kellertreppe massiv u. fliesenbelegt
Fassade: Vollwärmeschutzfassade
Innenwände: verputzt und bemalen
Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung und echter Sprossenteilung,
Metallfensterläden, Dachflächenfenster in der DG Wohnung W 13
Türen: meist lackierte Holzfüllungstüren im Wohnbereich, Balkontüren in Holz
Fußböden: Laminat-, Wisch- und Fliesenbeläge, Beton im KG
Heizung: Einzelofenheizung mit einem Pelletsofen je Wohnung
Warmwasserbereitung: dezentrale elektrische Warmwasserboiler in
den Wohnungen
Sanitärbereich: verflieste Boden- und teilverflieste Wandflächen, zeitgemäße
Ausstattung mit Waschtisch, Badewanne bzw. Dusche,
Einhebelarmaturen, Hänge- u. Stand WC-Anlagen
Nebengebäude:
einfaches Lagergebäude in Ziegelbauweise mit Holzriegelanbau,
mittelguter Bauzustand
Instandhaltungsrückstau / Bauschäden nicht disponibel
• angemorschte Balkondielen und Holzgeländerungen bei bergseitigem Balkon, nicht disponibel
• VWS Fassade bei Kaminen und teilw. im bergseitigen Bereich verschmutzt bzw. veralgt
• einzelne Wohnungen in einem total abgewohnten Zustand mit
verschmutzten Wand- und Sanitärbereichen, nicht disponibel
• einige Armaturen im Sanitärbereich fehlen, nicht disponibel
• Riss in der bergseitigen erkennbar geneigter Stützwand
• Feuchtstellen mit Abplatzungen bei der ins Kellergeschoß führenden
Stiegenhauswand, nicht disponibel
Es wird darauf hingewiesen, dass nur eine augenscheinliche Besichtigung des Objekts erfolgte.
Ob augenscheinlich nicht erkennbare Ausführungsmängel oder Bauschäden vorhanden sind, kann nicht ausgeschlossen werden. Dazu wird ergänzend angemerkt, dass der teilmöblierte Zustand keine umfassende Befundung aller Boden- und Wandflächen zugelassen hat. Der Sachverständige gibt diesbezüglich einen Haftungsausschluss bekannt. Das gegenständliche Gutachten ist kein Bauzustandsgutachten.
Baulicher Zustand u. Brauchbarkeit:
Das Bewertungsobjekt ist ein vor ca. sieben Jahren saniertes und zu einem Mehrfamilienwohnhaus mit getrennten Wohneinheiten adaptiertes Gebäude. Die Größe der Wohneinheiten ist grundsätzlich am örtlichen Markt nachgefragt, jedoch ist das Fehlen einer zentralen Beheizung als wertmindernd anzusehen.
Die über die gesamte Gebäudelänge sich erstreckende DG-Einheit W 5 mit ihren tiefgezogenen Dachschrägen zeigt ein attraktives Erscheinungsprofil, ist jedoch nur aufwendig möblierbar und lässt sich am regionalen Markt nur mit preislichen Zugeständnissen vermieten.
Das in einigen Wohnungen am Befundtag gelagerte Gerümpel wird demnächst lt. Angabe des Eigentümers entsorgt, sodass Kosten für eine Entrümpelung und fachgerechte Entsorgung in diesem Gutachten nicht enthalten sind.
Bestandsverhältnis:
Es liegen zwei aufrechte Mietverträge zwischen dem Eigentümer und den Mietern Herrn K. für die Wohnung W 14, sowie
Herrn J. für die Wohnung W 11 vor.
Beide Mietverträge lassen aufgrund ihrer Inhalte die Vermutung zu, dass diese in den Voll-/Teilanwendungsbereich des MRG fallen.
Somit kann angenommen werden, dass ein allfälliger Nachfolger im Eigentum an diesen Vertrag gebunden ist. Es ist daher eine doppelte Bewertung vorzunehmen, und zwar einmal ohne Berücksichtigung der Bestandsverhältnisse und einmal mit Berücksichtigung dieser Bestandsverhältnisse (Mietverträge).
Der Gutachter setzt voraus, dass alle ihm übergebenen Unterlagen und die eingeholten Informationen, welche die Grundlage für die Erstellung des Gutachtens bilden, korrekt sind und erklärt, dass er für diese Information keine Haftung übernimmt.Es handelt sich um ein Miethaus mit insgesamt fünf Wohnungen im Ortsteil Neulassing der Gemeinde Selzthal. Das Gebäude steht direkt an der Selzthaler Hauptstraße, unweit des dort beginnenden Bahnhofsareals, sodass mit einem entsprechenden Schienenverkehrslärm zu rechnen ist. (siehe auch Lärmkarte im Langgutachten).
Das Objekt ist ein sanierter Altbestand mit Ziegelmauerwerk und Holztramdecken. Im Wohnhaus befinden sich insgesamt fünf angeschlossene Wohneinheiten, die über ein zentrales Stiegenhaus in Gebäudemitte erschlossen werden. Die Beheizung erfolgt mit Pelletsöfen je Wohneinheit, die Warmwasserversorgung mit Elektroboiler in den Wohnungen. Nähere Angaben zur Bauausführung und zu den vorhandenen Mängeln bzw. dem Instandhaltungsrückstau siehe Langgutachten.
Für die Wohnung W 11 und W 14 liegen Mietverträge vor. Siehe dazu Langgutachten.
Sonstige Hinweise:
- Zubehör:
Zur Liegenschaft gehören Wohnungseinrichtungen (5 Einbauküchen mit Ober- und Unterschränken, E-Herden, Kühlschränken, Abwäschen, Dunstabzügen, Geschirrspülern und fünf Pelletsöfen .
- Dienstbarkeiten und andere Belastungen:
Keine.
- Bestandverhältnisse:
Es liegen zwei aufrechte Mietverträge zwischen der verpflichteten Partei und zwei Mietern für die Wohnungen W 11 und W 14 vor. Beide Mietverträge lassen aufgrund ihrer Inhalte die Vermutung zu, dass diese in den Anwendungsbereich des MRG fallen.
- Versteigerungsbedingungen:
Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt.
Bieter haben einen gültigen Lichtbildausweis (Reisepass) mitzubringen.
Das Schätzgutachten und die im Gerichtsakt erliegenden Urkunden, die sich auf die Liegenschaften beziehen, können bei Gericht eingesehen werden. Das Schätzgutachten kann bei Gericht gegen Kostenersatz kopiert werden und ist in Kurzform in der Ediktsdatei im Internet einsehbar.
Sonstige Hinweise:
Die Parteien und beteiligte Dritte haben allen Kauflustigen die Besichtigung der Liegenschaft zu gestatten. Sollte die Besichtigung nicht gestattet werden, kann bei Gericht spätestens 14 Tage vor dem Versteigerungstermin der Antrag auf Festsetzung von Besichtigungsterminen gestellt werden. Nötigenfalls wird ein Schlosser beigezogen.
Die verpflichtete Partei hat dem Exekutionsgericht nicht mitgeteilt, dass sie auf die Steuerbefreiung gemäß § 6 Abs. 1 Z 9 lit. A UStG 1994 verzichtet.
An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich der Gläubiger zu deren Gunsten eine Kredit- oder Kautionshypothek eingetragen ist, sowie bezüglich Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die folgenden
Aufforderungen:
Allgemeine Aufforderung:
Rechte, die diese Versteigerung unzulässig machen würden, sind spätestens im Versteigerungstermin vor Beginn der Versteigerung bei Gericht anzumelden, widrigens sie zum Nachteil eines gutgläubigen Erstehers in Ansehung der Liegenschaft nicht mehr geltend gemacht werden könnten.
Aufforderung an Pfandgläubiger:
Gläubiger, für die auf der Liegenschaft pfandrechtlich sichergestellte Forderungen haften (mit Ausnahme der Simultanpfandgläubiger und der Gläubiger bedingter Forderungen) werden aufgefordert, vor dem Versteigerungstermin die Erklärung abzugeben, ob sie mit der Übernahme der Schuld durch den Ersteher unter gleichzeitiger Befreiung des bisherigen Schuldners einverstanden sind. Wird keine Erklärung abgegeben, so wird die Forderung durch Barzahlung berichtigt. Der Gläubiger kann sich aber noch in der Verteilungstagsatzung mit der Übernahme der Schuld durch den Ersteher in Anrechnung auf das Meistbot und der Befreiung seines früheren Schuldners einverstanden erklären.
Aufforderung an die Öffentlichen Organe
bezüglich der Steuern und sonstigen öffentlichen Abgaben:
Die öffentlichen Organe, die zur Vorschreibung und Eintreibung der von der Liegenschaft zu entrichtenden Steuern, Zuschläge und sonstigen öffentlichen Abgaben berufen sind, werden aufgefordert, in Ansehung der bereits pfandrechtlich sichergestellten Steuern, Zuschläge, Gebühren und sonstigen öffentlichen Abgaben, eine Erklärung abzugeben, ob sie mit der Übernahme der Schuld durch den Ersteher unter gleichzeitiger Befreiung des bisherigen Schuldners einverstanden sind. Wird keine Erklärung abgegeben, so wird die Forderung durch Barzahlung berichtig. Der Gläubiger kann sich aber noch in der Verteilungstagsatzung mit der Übernahme der Schuld durch den Ersteher in Anrechnung auf das Meistbot und der Befreiung seines früheren Schuldners einverstanden erklären.
Die bis zum Versteigerungstermin rückständigen, von der Liegenschaft zu entrichtenden, pfandrechtlich noch nicht sichergestellten Steuern, Zuschläge, Gebühren und sonstigen öffentlichen Abgaben samt Zinsen und anderen Nebengebühren, müssen spätestens im Versteigerungstermin vor Beginn der Versteigerung angemeldet werden, widrigenfalls diese Ansprüche ohne Rücksicht auf das ihnen sonst zustehende Vorrecht, erst nach voller Befriedigung des betreibenden Gläubigers aus der Verteilungsmasse berichtigt werden würden.
Aufforderung an Personen, die dingliche Rechte an einem Superädifikat haben:
Alle Personen, die dingliche Rechte an dem zu versteigernden Superädifikat in Anspruch nehmen, werden aufgefordert, ihre Rechte und Ansprüche innerhalb einer Frist von 3 Wochen bei Gericht anzumelden, widrigens auf dieselben im Versteigerungsverfahren nur insoweit Rücksicht genommen würde, als sie sich aus den Exekutionsakten ergeben.
Ungültige Vereinbarungen:
Vereinbarungen, wonach jemand verspricht, bei einer Versteigerung als Mitbieter nicht zu erscheinen oder nur bis zu einem bestimmten Preis oder sonst nur nach einem gegebenen Maßstab oder gar nicht mitzubieten, sind ungültig. Die für die Erfüllung dieses Versprechens zugesicherten Beträge, Geschenke oder anderen Vorteile können nicht eingeklagt werden. Was dafür wirklich gezahlt oder übergeben worden ist, kann zurückgefordert werden.
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