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Köflach Haus

Das Haus ist unter der Orientierungsnummer „Bärnbacherstraße 47“ situiert, umfasst die Grundstücke .111 sowie 180/3 und befindet sich in der Stadtgemeinde Köflach an der Gemeindegrenze zur Stadtgemeinde Bärnbach. Sie liegt rund 4,1km vom Rathausplatz Köflach bzw. etwa 1,0km vom Hauptplatz Bärnbach entfernt.
Die Wohnlage kann als durchschnittlich bezeichnet werden, die Verkehrslage kann als gut beschrieben werden. Im Südwesten grenzt die Liegenschaft direkt an den Gailbach – Grundstück 561/2.
Die verkehrstechnische Erschließung erfolgt über die L345-Piberstraße, Grundstück 544/2 – öffentliches Gut

Die Liegenschaft hat eine unregelmäßige Grundstücksform und befindet sich in einer leichten Hanglage von Norden nach Süden. Die maximale Länge der Grundstücke beträgt rund 36m, die durchschnittliche Breite beläuft sich auf etwa 22m. Auf der Liegenschaft befindet sich ein in Massivbauweise erbautes Gebäude. Dieses ist fast zur Gänze unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss sowie ein Dachgeschoss. Des Weiteren ist auf der Liegenschaft ein Wirtschaftsgebäude situiert. Die Zufahrt zur Liegenschaft erfolgt über die öffentliche, asphaltierte L345-Piberstraße – Grundstück 544/2. Am eigenen Grundstück ist eine geschotterte Zufahrt vorhanden. Die Ausfahrt von der Liegenschaft auf die Piberstraße ist sehr unübersichtlich.

 

Aufschließung:
Die Liegenschaft verfügt über einen Stromanschluss, sowie über einen Anschluss an das öffentliche Wasser- und Kanalnetz. Weiters ist auf der Liegenschaft ein Brunnen vorhanden. Diesbezüglich ist auch eine Dienstbarkeit für den Nachbarn – Grundstück 180/4, im Grundbuch eingetragen. Ob der Brunnen funktionstüchtig ist, konnte von der Sachverständigen nicht festgestellt werden.

 

Flächenwidmung:
Gemäß derzeit gültigem Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde Köflach sind die Bewertungsgrundstücke .111 und 180/3 als Freiland mit landwirtschaftlicher Nutzung ausgewiesen. Darüber hinaus liegt die Liegenschaft im Bergbaugebiet und teilweise im Hochwasserabflussgebiet (HA). Aufgrund der vorhandenen Bebauung wurde das Grundstück als Bauland bewertet.

 

Sonstige Feststellungen:
Gemäß Mitteilung seitens der Stadtgemeinde Köflach besteht per 23.07.2020 ein Abgabenrückstand in der Höhe von € 1.357,23.
Im Wohnhaus sowie im Wirtschaftsgebäude ist diverser Unrat gelagert.
Die anfallenden Abtransport- und Entsorgungskosten des Unrates wurden in der Verkehrswertermittlung nicht berücksichtigt.
Das Wohnhaus sowie die Außenanlage befinden sich in einem sehr ungepflegten Zustand.
Die Sachverständige hat darauf hingewiesen, dass der Abstand des Wohnhauses zum Nachbargrundstück 181 bzw. der Abstand des Wirtschaftsgebäudes zum Grundstück 180/4 sehr gering ist.

Beschreibung Wohnhaus „Bärnbacherstraße 47“:
Das Erbauungsdatum des ursprünglichen Wohnhauses war ca. im Jahr 1950. Von der zuständigen Baubehörde, der damaligen Gemeinde Piber, wurde im Jahr 1952 die Benützungsbewilligung erteilt.
Im Jahr 1960 wurde von der Stadtgemeinde Köflach ein Wohnhauszubau bewilligt und die diesbezügliche Benützungsbewilligung wurde im Jahr 1965 ausgestellt. Die Baubewilligung für einen Zu- und Umbau des Wohnhauses sowie die Errichtung einer Garage wurde im Jahr 2000 genehmigt. Bei diesem Umbau wurde der im Jahr 1950 erbaute Wohnhausteil abgerissen. Die Teilbenützungsbewilligung für das Wohnhaus (Kellergeschoss, Erdgeschoss und teilweise Dachgeschoss) erfolgte im Jahr 2006. Die Garage wurde nicht gebaut.
Das in Massivbauweise errichtete, sowie mit einem Satteldach in Ziegeleindeckung ausgestattete Gebäude ist fast zur Gänze unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss.
Im Kellergeschoss sind zwei Vorräume, ein Heizraum, drei Kellerräume und ein Probenraum untergebracht. Das Kellergeschoss ist zusätzlich über eine Außenstiege erreichbar.
Das Erdgeschoss beinhaltet einen Vorraum, eine Küche, ein Bad, ein WC und Ess-/Wohnzimmer. Südseitig verfügt das Erdgeschoss über eine Terrasse.
Im Dachgeschoss sind eine Diele, zwei Zimmer, ein Arbeitsraum, ein Abstellraum und ein Dachraum situiert. Eine Spitzbodentreppe führt vom Zimmer mit 19,40m² in den teilweise ausgebauten Spitzboden.

Die Beheizung des Wohnhauses erfolgt durch eine Zentralheizung mittels fester Brennstoffe über Heizkörper. Darüber hinaus gibt es im Erdgeschoss einen Kaminofen.
Die Zubehörfläche ist teilweise eingefriedet und besteht zum wesentlichen Teil aus Grünflächen, den Stützmauern, den befestigten Flächen und der geschotterten Zufahrt. Im südlichen Teil der Liegenschaft ist ein ungepflegtes Biotop vorhanden.
Östlich des Wohnhauses befindet sich das Wirtschaftsgebäude.
Es wurden keine wesentlichen Erhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten am Gebäude durchgeführt.

Der von der Sachverständigen bei der Baubehörde ausgehobene Einreichplan des Zu- und Umbaus des Wohnhauses aus dem Jahr 2000 wurde im Zuge der Befundaufnahme stichprobenartig kontrolliert.

Es konnten Abweichungen im Innen- und Außenbereich festgestellt werden. In Abänderung zum Einreichplan wurde im Kellergeschoss der Tankraum nicht errichtet. Der Probenraum wurde zum Technikraum umfunktioniert. Im Erdgeschoss gibt es die Zwischenwand zwischen Vorraum und Diele nicht. Weiters wurden die Küche und das Zimmer getauscht. Westseitig wurden Fenster in die Außenwand eingebaut und generell wurden die Fensteröffnungen verändert. Das WC im Dachgeschoss wurde nicht ausgeführt und in den Dachraum integriert. Eine Treppe führt vom Zimmer mit 19,40m² in den Spitzboden. Für das Wohnhaus wurde von der Baubehörde eine Teilbenützungsbewilligung ausgestellt. Es wurden das gesamte Kellergeschoss und das Erdgeschoss und Teilbereiche des Dachgeschosses freigegeben. Das Zimmer mit 19,40m², der Dachraum mit 7,56m² und das WC mit 1,83m² im Dachgeschoss haben keine Benützungsbewilligung. Der teilweise Ausbau des Spitzbodens ist baubehördlich nicht genehmigt.
Die Liegenschaft besitzt keine Umkehrmöglichkeit für Personenkraftwagen.
Für die weiterführende Berechnung wurden die im Einreichplan aus dem Jahr 2000 angeführten Werte und Flächen herangezogen. Die Grundrissdarstellungen des Wohnhauses sind den Beilagen des Gutachtens zu entnehmen.

Zusammenfassende Aufstellung zum Objektbestand Wohnhaus
Baujahr: ca. 1950
Zubau: 1960
Zu- und Umbau: 2000
Baujahr fiktiv: 1990
Gesamtnutzungsdauer: 70 Jahre
Restnutzungsdauer: 40 Jahre
Instandhaltung/Sanierung: deutlich reparatur- und instandsetzungsbedürftig
Nettonutzflächen: ca. 64,67m² (KG) | ca. 74,02m² (EG) | ca. 74,21m² (DG) (Laut Einreichplan aus dem Jahr 2000)
Gesamtwohnnutzfläche: ca. 148,23m² (EG + DG)
Heizung: Zentralheizung mit festen Brennstoffen | Heizkörper
Zusätzlich: Kaminofen im Erdgeschoss
Baubewilligung Wohnhaus: nicht vorhanden
Benützungsbewilligung: GZ: A 38/52 vom 27.01.1952
Baubewilligung Zubau: GZ: 6/1818/60/0/Z. vom 5.7.1960 Benützungsbewilligung: GZ: H 63/1 – 1964 vom 13.1.1965
Baubewilligung Zu- und Umbau: GZ: BA131-94-95 P 36/5–2000 Kr vom 27.7.2000
Teilbenützungsbewilligung: GZ: BA 131-94-95 P 17/1–2006 NN/Kr vom 24.2.2006
Zustandsnote für die Bewertung: Note 3,5 (von 1,0 – 5,0)
Beschreibung Wirtschaftsgebäude:
Für dieses Objekt wurde von der Baubehörde im Jahr 1971 die Bau- und Benützungsbewilligung erteilt.
Das Wirtschaftsgebäude wurde in massiver Bauweise hergestellt, ist mit einem Satteldach in Welleterniteindeckung ausgestattet und besitzt ein Erdgeschoss.
Im Erdgeschoss sind ein Stall, ein Kohlelagerraum und ein Holzlagerraum untergebracht.
Es wurden keine wesentlichen Erhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten am Gebäude durchgeführt.
Von der Sachverständigen wurde der Bestandsplan aus dem Jahr 1971 bei der Baubehörde ausgehoben. Bei der Befundaufnahme wurde der Plan stichprobenartig kontrolliert. Es konnte eine nahezu plankonforme Ausführung festgestellt werden. Für die weiterführende Berechnung wurden die Flächen und Werte des Bestandsplanes aus dem Jahr 1971 zugrunde gelegt. Die Grundrissdarstellung des Wirtschaftsgebäudes ist den Beilagen des Gutachtens zu entnehmen.
Zusammenfassende Aufstellung zum Objekt Wirtschaftsgebäude:
Baujahr: ca. 1971
Baujahr fiktiv: –
Gesamtnutzungsdauer: 60 Jahre
Restnutzungsdauer: 11 Jahre
Instandhaltung/Sanierung: generalsanierungsbedürftig
Nettonutzfläche: ca. 12,28m² (EG) (Laut Bestandsplan aus dem Jahr 1971) Gesamtnutzfläche: ca. 12,28m² (EG)
Bau- und Benützungsbewilligung: GZ: H 27/1 – 1971 vom 25.05.1971
Zustandsnote für die Bewertung: Note 4,5 (von 1,0 – 5,0)
Ausstattung:

 

Sämtliche Räume des Wohnhauses sind verputzt und gestrichen bzw. fallweise tapeziert. An den Decken und Wänden sind teilweise Holzverkleidungen angebracht. In allen Wohnräumen befinden sich elektrische Installationen und Heizkörper. Die Wohnräume verfügen über Laminat-, Teppich- und PVC-Böden. Der Vorraum im Erdgeschoss, die Küche sowie die Sanitärräume sind verfliest. Die Innentüren sind als einfache Holztüren ausgeführt. Die Fensterkonstruktionen bestehen aus Holz und teils aus Kunststoff und sind vereinzelt mit manuell zu bedienenden Rollos bzw. mit Innenjalousien ausgestattet. Beheizt wird das Wohnhaus durch eine Zentralheizung mit festen Brennstoffen über Heizkörper. Im Ess-/Wohnzimmer im Erdgeschoss gibt es zusätzlich einen Kaminofen. Darüber hinaus wurde im Wohnhaus eine zentrale Staubsaugeranlage installiert. Auf dem Dach des Wohnhauses wurden südseitig Sonnenkollektoren montiert. Die Sanitärausstattung des Badezimmers im Erdgeschoss beinhaltet eine Badewanne und eine Dusche – der Waschtisch fehlt. Das WC ist vom Bad räumlich getrennt. Der Waschmaschinenanschluss ist im Kellergeschoss situiert. Die Ausstattung des Wohnhauses kann als einfach bezeichnet werden.

 

Bau- und Instandhaltungszustand:
Der Bau- und Instandhaltungszustand kann im Bereich des gesamten Wohnhauses als deutlich reparatur- und instandsetzungsbedürftig bezeichnet werden. Das Wirtschaftsgebäude kann als generalsanierungsbedürftig beschrieben werden.
Mängel/Schäden/fehlende Arbeiten – Anmerkungen:
Wohnhaus: Im Kellergeschoss sowie teils im Erdgeschoss konnte augenscheinlich Feuchtigkeit und Schimmelbildung an den Wänden festgestellt werden. Im Bereich des Heizraumes ist die Decke nicht verputzt. Der Zentralheizungskessel ist veraltet. Die Raumhöhe im Kellerraum des Altbestandes ist sehr niedrig. Im Vorraum des Kellergeschosses ist der Fliesenbelag beschädigt. Sämtliche Wand- und Bodenbeläge sind überarbeitungsbedürftig. In der Küche ist keine Kücheneinrichtung vorhanden.Der Waschtisch im Badezimmer fehlt. Die Sockelleisten wurden nicht überall montiert. Die Dachflächenfenster aus Holz sind sanierungsbedürftig. Der Balkon im Dachgeschoss ist nicht fertiggestellt und es gibt keine Absturzsicherung. Die Platten der Terrasse sind uneben und zu erneuern.
Wirtschaftsgebäude: Das Gebäude weist starke Feuchtigkeit auf und die Wände sind zum Teil nicht verputzt. Generell befindet sich das Wirtschaftsgebäude in einem sehr desolaten Zustand.
Der Instandhaltungsrückstau wurde durch die Zustandsnote im Bereich der Sachwertermittlung berücksichtigt. In der Ertragswertberechnung findet der Instandhaltungsrückstau in den erhöhten Bewirtschaftungskosten seinen Niederschlag. Es erfolgte lediglich eine augenscheinliche Besichtigung der Gebäude und keine weitere bauliche Untersuchung, sodass das Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren Bauschäden nicht ausgeschlossen werden kann.
Als Gesamtzustandsnote nach E. Heideck wird für das Wohnhaus die Note 3,5 und für das Wirtschaftsgebäude die Note 4,5 für die Bewertung festgesetzt.

 

Energieausweis:
Es liegt kein Energieausweis laut Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) vor bzw. wurde keiner der zeichnenden Sachverständigen übermittelt.
Nutzung, Sonstiges: Eigennutzung – das Wohnhaus steht seit ca. zwei Jahren leer. Die Bewertung erfolgte bestandsfrei.

 

Außenanlagen:
Bei der gegenständlichen Liegenschaft ist eine einfache bewertungsrelevante Außenanlage vorhanden. Diese besteht maßgeblich aus der Einfriedung, den Stützmauern und den befestigten Flächen.

 

Grundstücksgröße:811 m²

Objektgröße:148,23 m²


Schätzwert: 148.000,00 EUR

Wert des mitzuversteigernden Zubehörs: kein Zubehör

Vadium: 14.800,00 EUR

Geringstes Gebot: 74.000,00 EUR


Sonstige Hinweise:siehe Langgutachten

Gericht: BG Voitsberg
Aktenzeichen: 633 7 E 10/20w
wegen: Zwangsversteigerung einer Liegenschaft
Letzte Änderung: 12.10.2020
Versteigerungstermin: am 18.11.2020 um 9:00 Uhr
Versteigerungsort: Saal 55, 2. Stock
Telefonkontakt: 03142/21665-75
Besichtigungszeit: Die Festsetzung von Besichtigungsterminen kann bis längstens 14 Tage vor dem Termin bei Gericht beantragt werden.
Ort und Zeit der Einsichtnahme: Zi 7/EG zwischen 8.00 und 12.00 Uhr
Sonstiges: Ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen ist die in C-LNr. 2 a einverleibte
DIENSTBARKEIT der Brunnenbenützung, Wasserleitung und Abwässerableitung für EZ 128
Im Wert von EUR 0,–.

Grundbuch: 63349 Piber
EZ: 86
Grundstücksnr.: .111, 180/3
BLNr: 3
Liegenschaftsadresse: Bärnbacherstraße 47
PLZ/Ort: 8572 Köflach


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