Wien Einfamilienhaus

Das Einfamilienhaus EZ 1357, bestehend aus dem Grundstück 158/16, ist annähernd rechteckig konfiguriert, nahezu eben gelegen und verfügt gem. Grundbuch über eine Grundstücksfläche von insgesamt 328m². Die Liegenschaft wurde um 2005 mit einem unterkellerten Kleinhaus mit Garage bebaut. Das Gebäude verfügt über Keller, Erdgeschoß und 1. Stock. Das Kleinhaus weist lt. Einreichplan eine gewichtete Fläche von 203,82m² auf, wobei diese sich mit 78,71m² auf das Erdgeschoß, 63,86m² auf den 1. Stock und 61,26m² auf das Kellergeschoß aufteilt. Gemäß den im Bauakt aufliegenden Einreichplänen vom Dezember 2004 verfügt das Kleinhaus über eine Wohnnutzfläche von insgesamt 121,11m² (EG 61,36m² und 1.Stock 59,75m²). Das Kellergeschoß verfügt über eine weitere Nutzfläche von 61,26m². Zudem gibt es im Erdgeschoß eine straßenseitige Terrasse mit 8,50m² und Garage mit 14,80m². Im Obergeschoß gibt es eine Terrasse mit 6,97m² und zwei Balkone mit 4,32m² und 2,40m².
Die Raumaufteilung stimmt in natura nicht mit den im Bauakt aufliegenden Konsensplänen überein. Es wurden abweichend vom letztgültigen Einreichplan (Dezember 2004) diverse (konsenslose) Änderungen hinsichtlich der inneren Raumaufteilung und der Raumwidmungen vorgenommen. Das Bauvorhaben wurde bis dato noch nicht offiziell fertiggestellt. Es ist davon auszugehen, dass die konsenslos durchgeführte Verlängerung der Garage (Einbau eines WC und eines Behandlungsraumes) rückgebaut werden muss (daraus zu erwartende Konsequenzen, siehe Gutachten). Das Gebäude befindet sich in einem guten Zustand. Die Ausstattungsqualität ist ebenfalls gut.
Die 10% Abzug für Marktanpassung setzten sich aus 2,5% Abschlag für den fehlenden Garten und 7,5% Abschlag für die konsenslose Bauführung und fehlende Fertigstellungsanzeige zusammen. Der im Gutachten und Punkt 5.1 „Verkehrswert der Liegenschaft“ bei Marktanpassung in Klammern gesetzte Hinweis „Fertigstellungsanzeige“ ist insoweit unvollständig.

Sonstige Hinweise:

Allgemeine Aufforderung an die Pfandgläubiger
Diejenigen Gläubiger, für die auf dieser Liegenschaft pfandrechtlich sichergestellte Forderungen haften, mit Ausnahme von Simultanpfandgläubiger und der Gläubiger mit bedingten Forderungen, werden aufgefordert, vor dem Versteigerungstermin die Erklärung abzugeben, ob sie mit der Übernahme der Schuld durch den Ersteher unter gleichzeitiger Befreiung des bisherigen Schuldners einverstanden sind.
Wird keine Erklärung abgegeben, so wird die Forderung durch Barzahlung berichtigt. Der Gläubiger kann sich aber noch in der Verteilungstagsatzung mit der Übernahme der Schuld in Anrechnung auf das Meistbot durch den Ersteher und der Befreiung des früheren Schuldners einverstanden erklären.
Aufforderung an die öffentlichen Organe bezüglich
der Steuern und sonstigen öffentlichen Abgaben
Die öffentlichen Organe, die zur Vorschreibung und Eintreibung der von der Liegenschaft zu entrichtenden Steuern, Zuschläge, Gebühren und sonstigen öffentlichen Abgaben berufen sind, werden aufgefordert, in Ansehung aller dieser öffentlichen Abgaben, die auf der oben bezeichneten Liegenschaft pfandrechtlich sichergestellt sind, die Erklärung abzugeben, ob der Übernahme der Schuld durch den Ersteher unter gleichzeitiger Befreiung des bisherigen Schuldners zugestimmt wird.
Wird keine Erklärung abgegeben, wird die Forderung durch Barzahlung berichtigt. Der Gläubiger kann sich aber noch in der Tagsatzung mit der Übernahme der Schuld in Anrechnung auf das Meistbot durch den Ersteher und der Befreiung des bisherigen Schuldners einverstanden erklären.
Die bis zum Versteigerungstermin rückständigen, von der Liegenschaft zu entrichtenden Steuern, Zuschläge, Gebühren und sonstigen öffentlichen Abgaben samt Zinsen und anderen Nebengebühren, die noch nicht pfandrechtlich sichergestellt sind, müssen spätestens im Versteigerungstermin vor Beginn der Versteigerung angemeldet werden, widrigenfalls diese Ansprüche erst nach voller Befriedigung des betreibenden Gläubigers aus der Versteigerung berichtigt werden würden.
Ungültige Vereinbarungen
Vereinbarungen, wonach jemand verspricht, bei einer Versteigerung als Mitbieter nicht zu erscheinen oder nur bis zu einem bestimmten Preis oder sonst nur nach einem gegebenen Maßstab oder gar nicht mitzubieten, sind ungültig. Die für die Erfüllung dieses Versprechens zugesicherten Beträge, Geschenke, oder anderen Vorteile können nicht eingeklagt werden. Was dafür wirklich gezahlt oder übergeben worden ist, kann zurückgefordert werden.
ALLGEMEINES:
Wenn der Eigentümer einer Liegenschaft (Grundstück, Haus, Wohnung udgl) seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommt, können seine Gläubiger in letzter Konsequenz den zwangsweisen Verkauf seiner Liegenschaft (Zwangsversteigerung) begehren. Das Bezirksgericht bereitet die Zwangsversteigerung vor und leitet den Versteigerungstermin. Zur Versteigerung gelangen Grundstücke, Wohnungen, Häuser, Betriebsgebäude dgl. Zum genauen Gegenstand wird auf das Edikt und das Gegenstand Schätzgutachten samt Beschreibung verwiesen. Für das Flächenausmaß bzw die Nutzfläche wird vom Gericht keine Haftung übernommen. Ob auch Zubehör mitversteigert wird, ist ebenfalls dem Edikt zu entnehmen. Das Sachverständigengutachten enthält eine ausführliche Beschreibung der Liegenschaft, Fotos und Pläne. Es kann von den Interessenten in der angegebenen Gerichtsabteilung während der für den Parteienverkehr bestimmten Zeit nach vorhergehender telefonischer Anmeldung eingesehen werden. Das Schätzgutachten samt Anhängen ist aber auch vollständig online unter www.ediktsdatei@justiz.gv.at einsehbar.
BESICHTIGUNGSTERMIN:
Ein Interessent hat die Möglichkeit, vor der Versteigerung die Liegenschaft (Wohnung, Haus etc) zu besichtigen. Die verpflichtete Partei und allfällige Mieter haben die Besichtigung grundsätzlich zu dulden. Der Besichtigungstermin wird über Antrag der betreibenden Parteien oder eines Interessenten festgesetzt; bei diesem Termin ist weder ein Gerichtsvollzieher noch ein Schlosser anwesend. Wenn gerichtlich festgesetzte Besichtigungstermine erfolglos bleiben, kann bei Gericht (schriftlich oder am Amtstag zu Protokoll) ein Antrag auf Durchführung eines Besichtigungstermins unter Beiziehung eines Schlossers gestellt werden. Der betreibende Gläubiger wird zum Erlag eines Kostenvorschusses zur Deckung der Kosten der Besichtigung aufgefordert werden, falls dieser nicht bereits dafür einen Kostenvorschuss erlegt hat. Für den Fall, dass der Kostenvorschuss nicht oder zu knapp vor dem Versteigerungstermin erlegt wird, wird kein Besichtigungstermin unter Beiziehung eines Schlossers stattfinden.
TEILNAHME AN DER VERSTEIGERUNG:
Die Liegenschaft darf jedermann mit Ausnahme des Verpflichteten oder seines Vertreters erwerben. Es empfiehlt sich, bei der Versteigerung persönlich anwesend zu sein. Sollte sich ein Interessent aber vertreten lassen, ist es nötig, dass der Vertreter eine öffentlich beglaubigte Spezialvollmacht vorweist. Eine Vollmachtsurkunde kann bei einem Notar oder Bezirksgericht gebührenpflichtig beglaubigt werden. (Beispiel der Formulierung: „Ich, XX, geb…, Beruf…, wohnhaft…, bevollmächtige YY, geb…, Beruf…, wohnhaft…, mich bei der am …. vor dem Bezirksgericht Donaustadt stattfindenden Versteigerung der Liegenschaft Grundbuch…, EZ…. zu vertreten.) Ein Vertreter einer juristischen Person wie GmbH, OHG etc hat einen aktuellen Firmenbuchauszug vorzuweisen. Es ist auch möglich, dass mehrere Personen eine Liegenschaft ersteigern (Bietergemeinschaft). WIENER AUSLÄNDERGRUNDVERKEHRSGESETZ:
Als Ausländer im Sinne dieses Gesetzes gelten: (1) natürliche Personen, welche die österreichische Staatsbürgerschaft nicht besitzen; (2) juristische Personen sowie rechtsfähige Personengesellschaften, die ihren satzungsgemäßen Sitz im Ausland haben; (3) juristische Personen sowie rechtsfähige Personengesellschaften mit dem satzungsgemäßen Sitz im Inland, an denen Ausländer im Sinne der Z 1 oder 2 überwiegend beteiligt sind; (4) Vereine mit dem statutengemäßen Sitz im Inland, deren stimmberechtigten Mitglieder überwiegend Ausländer sind oder deren Leitungsorgan sich überwiegend aus Ausländern zusammensetzt. Die Bestimmungen des Gesetzes finden keine Anwendung auf Rechtsgeschäfte, bei denen Ehegatten als gemeinsame Erwerber auftreten und einer der beiden die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt, sowie auf den Erwerb von Objekten, an denen Wohnungseigentum begründet werden kann, durch eine Eigentümerpartnerschaft und ein Partner der Eigentümerpartnerschaft die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt. Personen, welche die Staatsbürgerschaft eines Mitgliedstaates der EUROPÄISCHEN UNION, des EWR und der SCHWEIZ haben, werden wie Inländer behandelt (die Staatsbürgerschaft ist aber nachzuweisen).
Im Versteigerungsverfahren darf der Zuschlag an einen Ausländer nur erteilt werden, wenn er den Bescheid über die Genehmigung zum Erwerb (§ 4) oder eine Bestätigung darüber vorliegt, dass die behördliche Genehmigung nicht erforderlich ist (§ 5 Abs 4). Zuständig für die Ausstellung des Bescheids und der Bestätigung ist die MA 35 – Referat 1.1. Niederlassungsbewilligungen und Ausländergrundverkehr in 1200 Wien, Dresdnerstraße 93.
Am Beginn der Versteigerung MUSS daher – zusammengefasst – entweder (a) die österreichische Staatsbürgerschaft nachgewiesen werden oder (b) die Staatsbürgerschaft eines Mitgliedstaates der EUROPÄISCHE UNION/EWR/Schweiz oder (c) der entsprechende Bescheid bzw die entsprechende Negativbestätigung vorgewiesen werden. Ein LICHTBILDAUSWEIS muss JEDENFALLS vorgelegt werden.
VADIUM:
Das Vadium ist eine Sicherheitsleistung, die der Ersteher vor der Erteilung des Zuschlags ausschließlich in Form eines Sparbuches erlegen muss. Andere Formen als Vadium (Bargeld, Scheck etc) sind nicht zulässig. Über Personen, die ohne Vadium mitbieten, kann eine Geldstrafe bis 10.000 Euro verhängt werden. Bis zu einem Betrag von 15.000 Euro kann man ein bloßes Sparbuch mit Losungswort erlegen, über 15.000 Euro ist jedenfalls ein Namenssparbuch nötig. Das Sparbuch muss auf den Ersteher legitimiert sein. Es ist aber auch möglich, statt eines Namenssparbuchs mehrere (bloße Losungswort-) Sparbücher mit einer Einlage jeweils unter 15.000 Euro zu erlegen. Die Höhe des Vadiums beträgt 10% des Schätzwertes und wird mit dem Edikt verlautbart. ABLAUF DER VERSTEIGERUNG:
Nach Aufruf der Sache erteilt der Richter alle nötigen Auskünfte. Das Schätzgutachten und ein aktueller Grundbuchsauszug liegen zur Einsicht auf. Es werden die Erklärungen betreffend die Lasten auf der Liegenschaft verlesen und erörtert. Weiters wird auf die Vadiumsverpflichtung hingewiesen und über verbotene Abreden (siehe unten) belehrt. Anschließend wird zum Bieten aufgefordert. Es muss zumindest das geringste Gebot, das idR (vorbehaltlich von Änderungen, die im Edikt enthalten sind) der halbe Schätzwert ist, geboten werden. Ob Versteigerungsstufen angeordnet werden, wird im Termin bekannt gegeben. Die Versteigerung wird fortgesetzt, solange höhere Anbote abgeben werden. Wenn ungeachtet einer zweimaligen Aufforderung kein höheres Anbot abgegeben wird, ist die Versteigerung zu schließen. Anschließend wird, sofern das Vadium erlegt und keinem allfällig erhobenen Widerspruch stattgeben wird, der Zuschlag erteilt. Dieser Beschluss wird ausgefertigt und den Parteien des Verfahrens sowie dem Ersteher zugestellt. Der Richter wird bekannt geben, ob noch ein Überbot möglich ist. Nach Ablauf der Rechtsmittelfrist und einer allfälligen 14-tägigen Überbotsfrist, ist die Erteilung des Zuschlags idR rechtskräftig. Ab Rechtskraft läuft die Erlagsfrist für das Meistbot.
ÜBERBOT:
Wenn das Meistbot drei Viertel des Schätzwertes nicht erreicht, kann die Versteigerung durch ein Überbot unwirksam werden. Ein Überbot ist zu berücksichtigen, wenn der Überbieter sich bereit erklärt, einen das frühere Meistbot mindestens um ein Viertel übersteigenden Preis zu entrichten. Das Überbot ist innerhalb 14 Tagen nach öffentlicher Bekanntmachung der Zuschlagserteilung beim Exekutionsgericht anzubringen und gleichzeitig anzubieten, dass ein Viertel des Überbots durch gerichtlichen oder notariellen Erlag von Bargeld oder Sparurkunden binnen sieben Tagen nach gerichtlicher Aufforderung sichergestellt werden wird. Der Ersteher kann das höchste Überbot dadurch entkräften, dass er innerhalb dreier Tage sein Meistbot auf den Betrag des höchsten Überbots erhöht.
VERBOTENE ABREDEN:
Vereinbarungen, wonach jemand verspricht, bei der Versteigerung als Mitbieter nicht zu erscheinen oder nur bis zu einem bestimmten Preis oder nur nach gegebenen Maßstab der gar nicht mitzubieten, sind ungültig. Die für die Erfüllung dieses Versprechens zugesicherten Beträge, Geschenke oder andere Vorteile können nicht eingeklagt werden. Was dafür wirklich gezahlt oder übergeben worden ist, kann zurückgefordert werden.
KOSTEN:
Für den Erwerb der Liegenschaft hat der Ersteher das Meistbot binnen zwei Monaten nach rechtskräftiger Zuschlagserteilung samt 4 % Zinsen aus dem Meistbot (gerechnet ab dem Tag der Versteigerung bis zum Einlangen des Meistbots auf dem Konto) zu erlegen. Das entsprechende Bankkonto wird dem Ersteher nach der Versteigerung bekannt gegeben. Vom Meistbot kann das erlegte Vadium abgezogen werden. Bei den Zinsen empfiehlt es sich, die Höhe selbstständig auszurechnen und gerundet zu erlegen. Die exakte Höhe der Zinsen ermittelt das Gericht nach vollständiger Berichtigung des Meistbots. Sollte zu viel an Zinsen erlegt werden, bekommt der Ersteher den Überschuss zurück. Sollte zu wenig an Zinsen bezahlt worden sein, wird der Ersteher aufgefordert, den entsprechenden Betrag nachzuschießen. Es empfiehlt sich, das Meistbot umgehend zu erlegen, um die Zinsenbelastung gering zu halten.
Wenn der Ersteher mit der Bezahlung des Meistbots säumig ist, kann auf seine Kosten die Wiederversteigerung der Liegenschaft angeordnet werden. Er haften dann für die Differenz bei einem geringeren Meistbot („Ausfall am Meistbot”) in der zweiten Versteigerung und für sämtliche Kosten der Wiederversteigerung.
Neben dem Meistbot fallen noch weitere Kosten an:
(A) Kosten und Gebühren (1,1% vom Meistbot + ca 45 € Eingabengebühr) für die bücherliche Einverleibung des Eigentumsrechts:
(B) Grunderwerbssteuer (für deren Entrichtung sich der Ersteher selbstständig an das Finanzamt wenden muss): 3,5% vom Meistbot. HINWEIS: Seit 01.01.2013 muss die Abgabenerklärung zwingend durch Notar oder Rechtsanwalt erfolgen.
(C) allfällige und vorläufige Kosten der Räumung (siehe unten)
LASTEN:
Die Zwangsversteigerung ist vom Grundsatz geprägt, dass der Ersteher grundsätzlich eine lastenfreie Liegenschaft erwirbt. Das heißt, der Ersteher kann beantragen, dass nach Verteilung des Meistbotes sämtliche Pfandrechte gelöscht werden. Dieser Antrag ist am besten mit dem Antrag auf Einverleibung des Eigentumsrechtes zu stellen. In diesem Fall sollte man sich diesbezüglich an einen Anwalt oder Notar wenden. Das vom Ersteher bezahlte Meistbot wird zur Deckung aller Schulden verwendet; Gläubiger, deren Forderungen nicht gedeckt sind, gehen leer aus und haben nicht die Möglichkeit, sich an den Ersteher zu halten.
Hypothekargläubiger, deren Forderung befriedigt werden könnte, haben aber auch die Möglichkeit, dass Pfandrechte auf der Liegenschaft einverleibt bleiben (Schuldübernahme statt Barzahlung). In diesem Fall übernimmt der Ersteher die entsprechende Schuld des Verpflichteten, es vermindert sich aber das Meistbot in diesem Ausmaß. Ob nun ein Hypothekargläubiger auf Barzahlung verzichtet, erfährt man im Versteigerungstermin.
Neben Pfandrechten ist auf Dienstbarkeiten, Ausgedinge und Reallasten zu achten; also zB Wohnrechte, Wasserrechte, Wegerechte, Renten und dgl. Ob diese Lasten zu übernehmen sind, ergibt sich aus dem Versteigerungsedikt. Jedenfalls zu übernehmen sind öffentlich rechtliche Lasten (zB die Verpflichtung einen öffentlichen Kanal oder die Stromleittung zu dulden.
Bestandverträge (Pacht oder Miete): Ein Ersteher ist wie ein Käufer grundsätzlich an bestehende Bestandverträge gebunden und muss deswegen etwa auch die vom Mieter allenfalls erlegte Kaution beim Auszug zurückzahlen. Ob ein Mietvertrag vorliegt, ergibt sich oft aus dem Schätzgutachten samt Beschreibung bzw aus dem Edikt. In einigen Fällen kommt es aber auch vor, dass ein Mieter im Verfahren zunächst nicht aufscheint, sondern sich erst zu erkennen gibt, nachdem die Liegenschaft bereits verkauft wurde. Es wird vom Exekutionsgericht im Rahmen des Exekutionsverfahren nicht abschließend beurteilt, ob nun dieser Mietvertrag wirksam oder bloß vorgetäuscht ist. Hier unterscheidet sich das Risiko des Erstehers kaum von jenem eines außergerichtlichen Käufers. Wie der Käufer unterliegt auch der Ersteher dem Risiko, dass er in allfälligen Rechtsstreitigkeiten nach Eigentumsübergang die Frage klären lassen muss, ob nun ein wirksamer Bestandvertrag vorliegt oder nicht.
Abgabenschulden des Verpflichteten betreffend die Liegenschaft (Kanal-, Wassergebühren, Grundsteuer etc): Manche Abgaben sind von Gesetzes wegen vorzugsweise aus dem Meistbot zu befriedigen. Die anderen Abgaben werden im Verfahren grundsätzlich wie andere Lasten behandelt. Sie werden vom Meistbot im Rang der Forderung der Gemeinde berichtigt. Reicht das Meistbot nicht aus, so ist es gängige Praxis, dass die Gemeinde jene Forderungen gegen den Verpflichteten später vom Ersteher verlangen, soweit sie im Exekutionsverfahren nicht zum Zug gekommen sind. Die Höhe der aushaftenden Abgabenschulden sind dem Gericht nur bekannt, wenn die Gemeinde eine Forderungsanmeldung erstattet oder wenn der Sachverständige die entsprechende Beträge erhoben hat.
Eine wichtige SONDERREGELUNG gilt bei WOHNUNGSEIGENTUM betreffend im Sinn des § 27 Abs 3 WEG bevorzugte Forderungen: Diese Forderungen werden vorzugsweise aus dem Meistbot befriedigt. Wenn sie aber keine Deckung in der Verteilungsmasse finden, so sind sie vom Ersteher zursätzlich zum Meistbot zu übernehmen.
ÜBERGABE DER LIEGENSCHAFT AN DEN ERSTEHER.
Wenn dem Ersteher der Zuschlag rechtskräftig erteilt wurde und er das Meistbot samt Zinsen vollständig bezahlt hat, hat er Anspruch, dass ihm die Liegenschaft übergeben wird. Die Übergabe (Delogierung) ist bei Gericht (schriftlich oder zu Protokoll) zu beantragen. Das Gericht führt wohl die Räumung durch, die Arbeitskräfte (Träger, Schlosser), Kartons und Transportmittel (LKW) muss jedoch der Ersteher bereit stellen, wobei er die Möglichkeit hat, diese Kosten binnen vier Wochen vom Verpflichteten bei Gericht (schriftlich oder zu Protokoll) zu begehren. Eine Garantie, dass der Verpflichtete die Kosten tatsächlich ersetzt, kann aber das Gericht nicht geben, es ist in vielen Fällen fraglich, ob die Kosten tatsächlich ersetzt werden. Es empfiehlt sich auch hier, sich direkt an den Verpflichteten zu wenden um eine gütliche, kostenschonende und außergerichtliche Übergabe zu vereinbaren. Keinesfalls ist hier Selbsthilfe gestattet. Der Ersteher ist also nicht befugt, ohne Rücksprache mit dem Verpflichteten in Eigenregie Schlösser auszuwechseln und Sachen zu entfernen. Sollte eine gerichtliche Räumung anberaumt werden, können allfällige Informationen über die Mitwirkung des Erstehers beim zuständigen Gerichtsvollzieher eingeholt werden.
GRUNDBUCHSORDNUNG:
Der Ersteher ist nach rechtskräftiger Verteilung des Meistbots verpflichtet, die Herstellung der Grundbuchsordnung zu beantragen. Er muss sich um die Einverleibung seines Eigentumsrechtes und um die Löschung der Lasten kümmern. Diesbezüglich und auch bei einer zwischenzeitlichen Weiterveräußerung durch den Ersteher sollte man sich an einen Anwalt oder Notar wenden, weil es sich um einen formalrechtlichen Antrag handelt.
Findet die Versteigerung statt?
Es kommt immer wieder vor, dass sich die Parteien sprichwörtlich in letzter Sekunde einigen und die Versteigerung entfällt. Sobald das Gericht von einer solchen Einigung erfährt, wird der Entfall der Versteigerungstagsatzung durch Edikt bekanntgemacht. Es wird daher empfohlen, möglichst kurz vor dem Termin in der Ediktsdatei Einsicht zu nehmen und sich zu vergewissern, dass der Termin noch aufrecht ist.

Langgutachten:

Langgutachten (pdf) (14626 KB)

Lageplan:

Lageplan (141 KB)

Grundriss(e):

Grundriss (89 KB)
Grundriss (94 KB)
Grundriss (95 KB)

Foto(s):