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Einfamilienhaus Berndorf

Das Grundstück Nr. 144/9 ist mit einem Einfamilienhaus bebaut. Das Gebäude besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und Obergeschoss und ist in Massivbauweise (Ziegel) errichtet.
Die Erschließung des Grundstücks erfolgt von der Ostseite über die Ferdinand Raimund Straße. Das Wohnhaus ist nach Angaben des bei der Befundaufnahme anwesenden Miteigentümers im Zeitraum von 2007 bis 2014 errichtet worden, wobei ein hoher Anteil an Eigenleistungen vorliegt. Von Mitte 2014 bis Herbst 2018 war das Wohnhaus bewohnt.
Zum Befundaufnahmezeitpunkt befand sich das Gebäude in einem unfertigen Bauzustand.

NOTWENDIGE FERTIGSTELLUNGSARBEITEN
• Außenanlagen

o Terrassenbelag ist herzustellen
o bei der Einfriedung ist nur der fundierte Sockel hergestellt, die Zaunfelder auf dem Sockel sind noch nicht vorhanden
o Garage und Carport sind noch nicht errichtet worden sowie Zufahrten und Zugangswege sind noch herzustellen
o Außenstiege zum Hauseingang fehlt
o weitere Außenstiegen zum gartenseitigen Nebeneingang und Stiege von der Garage zum weitere Nebeneingang sind ohne Beläge und ohne oder nur mit provisorischer Absturzsicherung versehen
o Gartengestaltung fehlt
• Fassade
o Vollwärmeschutzfassade laut Einreichplanung wurde noch nicht hergestellt (rohe Ziegelwand)
o Außenfensterbretter fehlen
• Innenausstattung des Wohngebäudes
o sämtliche Innentüren samt Zargen fehlen
o Sockelleisten bei allen Bodenbelägen sind noch herzustellen
o Netzen/Spachteln/Ausmalen im Bereich der in Trockenbauweise verkleideten Stahlträger
o Geschossdecke über EG im Stiegenhausbereich ist unverkleidet
o Bodenbeläge/Wand- und Deckenbeläge im Bad/WC im Obergeschoss sind herzustellen
o Sanitärraumausstattung im Bad/WC im Obergeschoss noch nicht hergestellt
o Innenstiegen sind ohne Beläge
o großteils Wand- und Deckenauslässe ohne Beleuchtungskörper
o die Dämmung der obersten Geschossdecke ist zu erneuern (wurde mit weichen Steinwolle-Dämmelementen hergestellt, welche nicht begehbar und als Provisorium einzustufen ist)

BAUMÄNGEL
• durch fehlende Außenfensterbretter ist die Fensterlaibung bei allen Fenstern, Fenstertüren und Fixverglasungen jahrelang witterungsausgesetzt (offene Hochlochziegel ohne Witterungsschutz)
• Geschossdecken (sichtbar jedenfalls bei jener über dem Erdgeschoss) sind im Unterschied zum Einreichplan offenbar nicht mit den laut Baubeschreibung vorgesehenen 20cm Beton-Hohldielen sondern wesentlich dünner hergestellt und mit Stahlträgern verstärkt worden
• Wand- Deckenbeläge sind teilweise deutlich abgenutzt und sind erneuerungsbedürftig.
• Bodenbeläge teils mit Abnutzungsspuren, keine Randdämmstreifen bei den Bodenbelägen erkennbar

BAURECHTLICHE MÄNGEL
Für das im Jahr 2006 baubewilligte Einfamilienhaus erfolgte zwar eine Baubeginnsanzeige im Jahr 2007, es wurde jedoch bisher keine Fertigstellungsmeldung bei der Baubehörde eingebracht. Die fünfjährige Vollendungsfrist ist bereits abgelaufen.
Laut Angaben des Bauamtsleiters war mit den Liegenschaftseigentümern vereinbart, die erforderlichen Atteste und die Fertigstellungsmeldung bis Ende 2018 vorzulegen. Eine Vermessung durch einen befugten Geometer (Naturaufnahme von Gebäude und Grundgrenzen) hat jedoch ergeben, dass das Gebäude die vordere Baufluchtlinie, die sich im Abstand von 5m zur straßenseitigen Grundgrenze (Ferdinand-Raimund-Straße) befindet, bis zu 44cm überragt. Eine Kopie des Vermessungsplanes ist im Anhang des Gutachtens ersichtlich.
Wie zuvor im Zusammenhang mit dem Bebauungsplan erläutert, ist per Februar 2019 eine Änderung des Bebauungsplanes in Vorbereitung. Diese sieht die Reduktion der vorderen Baufluchtlinie von 5m auf 3m vor. Durch diese Änderung würde der baurechtliche Mangel der Überbauung der Baufluchtlinie beseitigt werden. Bezüglich der Baufluchtlinie zur Ernst-Höger-Straße ist keine Änderung vorgesehen. Der geänderte Bebauungsplan ist derzeit zur öffentlichen Einsicht am Bauamt aufgelegt. Die Auflagefrist endet am 26.2.2019. Danach könnte voraussichtlich Ende März ein diesbezüglicher Gemeinderatsbeschluss zur Erlassung der Verordnung zur Änderung des Bebauungsplanes gefasst werden. Nach Ende der Rechtsmittelfrist von 14 Tagen wäre ab Mitte April 2019 der geänderte Bebauungsplan rechtskräftig. Erst ab diesem Zeitpunkt und unter der Voraussetzung dass dieser geänderte Bebauungsplan rechtskräftig vorliegt, bestünden hinsichtlich der Lage des Gebäudes keine baurechtlichen Hindernisse.
Weiters müssen noch alle erforderlichen Atteste (wie insbesondere Bauführerbescheinigung, Rauchfangkehrerbefund, Elektroattest, Installationsattest, Kanalbefund) erbracht und der Fertigstellungsmeldung beigelegt werden. Nach Eigentümerangaben sind Rauchfangkehrerbefund und Bescheinigung des Installateurs hinsichtlich des Festbrennstoffkessels vorhanden.
Derzeit besteht wegen der beschriebenen Mängel keine Benützungsbewilligung für das Wohngebäude. Gemäß der NÖ Bauordnung ist durch Ablauf der vorgesehenen Fristen auch keine Baubewilligung mehr gegeben, und müsste streng genommen für das Gebäude auch um eine neue Baubewilligung eingereicht werden. Die zuvor beschriebene Kulanzlösung, mit der auf Basis der alten Baubewilligung das Bauverfahren durch Fertigstellungsmeldung beendet werden kann, ist kein rechtlicher Anspruch.
Sollte eine neue Baubewilligung erforderlich sein, müsste ein neues Baubewilligungsverfahren aber unter Beachtung der aktuell gültigen baurechtlichen und bautechnischen Vorgaben durchgeführt werden.
Hinsichtlich der geplanten und begonnenen Nebengebäude (Garage/Carport) ist wahrscheinlich um eine neue Baubewilligung einzureichen.

Grundstücksgröße: 835 m²

Objektgröße: 191,02 m²


Schätzwert: 317.000,00 EUR

Beschreibung des mitzuversteigernden Zubehörs:ANMERKUNG zum Schätzwert: Der Wert versteht sich nach Abzug des Abgabenrückstands (Abgaben mit dinglicher Wirkung in angegebener bzw. in unverbindlich geschätzter Höhe) und beinhaltet den Zubehörswert.
ZUBEHÖR: Zum Bewertungsstichtag waren in dem bewertungsgegenständlichen Wohnhaus folgende Sanitäreinrichtungsgegenstände sowie eine Einbauküche als Zubehör vorhanden (siehe dazu auch die Dokumentation durch Fotos im Anhang des Gutachtens).
im EG:
Im WC-Raum ein Hänge-WC und ein Handwaschbecken, im Badezimmer eine Einbaubadewanne, ein Doppelwaschbeckenverbau, in der Küche eine Einbauküche einzeilig bestehend aus Unterschränken mit Einbaugeräten (Geschirrspüler, Spüle, Herd mit Backrohr, Kühlschrank). Der Wert des Zubehörs für die Liegenschaft insgesamt beträgt alters- und zustandsbedingt EUR 1.000,00.

Wert des mitzuversteigernden Zubehörs: 1.000,00 EUR

Vadium: 31.700,00 EUR

Geringstes Gebot: 317.000,00 EUR


Sonstige Hinweise:Dieses Gutachten basiert auf den erhaltenen Unterlagen, erteilten Informationen und den getroffenen Annahmen.
Der vorstehende Verkehrswert wurde unter der Voraussetzung ermittelt, dass mir alle für die Bewertung maßgeblichen Umstände wahrheitsgemäß offen gelegt wurden. Sollten nachträglich Umstände bekannt werden, von denen ich im Rahmen der gegenständlichen Gutachtertätigkeit keine Kenntnis erlangt habe, behalte ich mir vor, das gegenständliche Gutachten zu widerrufen bzw. abzuändern.
Weiters wird jedem Interessenten geraten, vor einem eventuellen Erwerb von der allenfalls durch das Gericht gebotenen Möglichkeit Gebrauch zu machen, das Objekt selbst zu besichtigen, um sich ein eigenes Bild von der Immobilie zu machen.

Gericht: BG Baden
Aktenzeichen: 040 5 E 30/18z
wegen: Zwangsversteigerung eines Liegenschaftsanteils
Letzte Änderung: 26.07.2019
Versteigerungstermin: am 23.09.2019 um 09:00 Uhr
Versteigerungsort: Bezirksgericht Baden, 1. Stock, Verhandlungssaal 5
Sonstiges: Ohne Anrechnung auf das Meistbot sind zu übernehmen:
keine Lasten
Allenfalls nicht in der Verteilungsmasse Deckung findende und durch ein Vorzugspfandrecht nach § 13c WEG 1975 bzw. § 27 WEG 2002 besicherte Forderungen.
Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt.
Gemäß § 147 EO kann das Vadium ausschließlich in Form von Sparbüchern erlegt werden.
Die verpflichtete(n) Partei(en) hat(haben) nicht bis spätestens 14 Tage nach Bekanntgabe des Schätzwertes dem Exekutionsgericht mitgeteilt, dass sie auf die Steuerbefreiung des § 6 Abs. 1 Z 9 lit. a UStG 1994 verzichtet(n).
An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich der Gläubiger, zu deren Gunsten eine Höchstbetragshypothek eingetragen ist, sowie bezüglich der Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die in der folgenden Nachricht enthaltenen Aufforderungen.
Die verpflichtete(n) Partei(en) haben die Besichtigung der Liegenschaft samt Zubehör durch Kaufinteressenten zu gestatten. Auch Dritte haben die Besichtigung zu dulden.
KG 04302, EZ 1424 = je 1/2-tel Anteile

Grundbuch: 04302 Berndorf I
EZ: 1424
Grundstücksnr.: 144/9
BLNr: 1 und 2
Liegenschaftsadresse: Ferdinand Raimund Straße 13
PLZ/Ort: 2560 Berndorf


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