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Lastenfreien Liegenschaft

Jede Zwangsversteigerung ermöglicht dem Ersteher die Übernahme einer lastenfreien Liegenschaft. Bei Bedarf kann der Ersteher die Löschung aller Pfandrechte nach der Verteilung des Gebots beantragen. Dieser Antrag ist mit dem Antrag auf Eintragung des Eigentumsrechts bei einem Anwalt oder bei einem Notar zu stellen. Das gezahlte Gebot wird zur Begleichung aller Verbindlichkeiten verwendet; Forderungen, die aus dem Gebot nicht gedeckt werden können, werden nicht beglichen. Insbesondere haben Gläubiger keine Möglichkeit, ihre Forderungen gegenüber dem Ersteher geltend zu machen.
Hypothekargläubiger haben auch die Möglichkeit, ihre befriedigten Forderungen als Pfandrecht auf der Liegenschaft eingetragen zu lassen (Schuldübernahme statt Barzahlung). In diesem Fall geht die Schuld auf den Ersteher über, das Gebot vermindert sich im Gegenzug um die entsprechende Summe. Ob und in welchem Ausmaß ein Hypothekargläubiger auf die ihm zustehende Barzahlung verzichtet, wird im Versteigerungstermin bekanntgegeben. Der Ersteher hat auch nach der Zwangsversteigerung die Möglichkeit, die Übernahme der Verbindlichkeiten mit dem Hypothekargläubiger zu vereinbaren. Dies ist insbesondere empfehlenswert, wenn die Forderung des  Hypothekargläubigers aus dem Gebot zu befriedigen ist.
Neben den bestehenden Pfandrechten ist auf Dienstbarkeiten, Ausgedinge und Reallasten zu achten, die insbesondere im ländlichen Raum auf der Liegenschaft lasten können. Dazu zählen vorrangig Wohnrecht, Wasserrecht, Wegerechte, Renten und ähnliche Verpflichtungen. Das Versteigerungsedikt weist darauf hin, ob und in welcher Höhe diese Lasten durch den Ersteher zu übernehmen sind. Immer zu übernehmen sind öffentlich-rechtliche Lasten wie die Verpflichtung, einen öffentlichen Kanal oder eine Stromleitung zu dulden.
Ungeachtet dieser Vereinbarung können Bestandsverträge zu Pachten oder Mieten als Lasten auf dem Objekt liegen. Wie jeder Käufer ist der Ersteher an bestehende Bestandsverträge gebunden. Aus dem Schätzgutachten ist ersichtlich, ob und in welchem Ausmaß Bestandsverträge bestehen. Gibt sich der Mieter erst nach dem Abschluss des Verfahrens zu erkennen, wird vom Exekutionsgericht im Rahmen des Exekutionsverfahrens nicht festgestellt, ob ein wirksamer Mietvertrag besteht. Insofern entspricht das Risiko des Erstehers dem Risiko eines außergerichtlichen Käufers im regulären Verkauf der Immobilie. Auch der Ersteher unterliegt folglich dem Risiko, nach dem Übergang des Eigentums die Frage nach einem wirksamen Bestandsvertrag klären zu müssen.
Abgabenschulden des Erstehers aus der Liegenschaft wie Kanal- und Wassergebühren oder Grundsteuern sind kraft Gesetz bevorzugt aus dem Gebot zu zahlen. Alle anderen Abgaben werden bei der Zwangsversteigerung wie bereits bestehende Lasten behandelt und von dem Gebot entsprechend dem Rang der Forderung der Gemeinde berichtigt. Reicht das Gebot dazu nicht aus, wird die Gemeinde ihre Forderung gegen den Verpflichteten in der Regel gegenüber dem Ersteher geltend machen, wenn sie im Exekutionsverfahren nicht befriedigt wurde. Das Gericht erlangt nur Kenntnis zur Höhe der ausstehenden Abgabenschulden, wenn die Gemeinde eine Anmeldung der Forderung vornimmt.
Sonderregelungen gelten bei Wohnungseigentum gemäß Paragraph 27 Abs. 3 WEG. Bevorzugte Forderungen werden vorrangig aus dem Gebot befriedigt. Finden sie innerhalb des Gebots keine Deckung, hat der Ersteher für offene Forderungen aufzukommen.

tb05/13

 

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